곽해선의 경제기사 300문 300답

연말을 앞두고 주목할 만한 주택 관련 주요 세제가 정부, 국회에서 속속 결정되고 있다.

첫째, 국회 기획재정위원회가 12월 7일 전체회의를 열고 전날 재정위 조세소위원회에서 여야가 합의한 사항 그대로 64개 세법 개정안을 일괄 통과 처리했다. 이에 따라 올해 말로 일몰 예정이던 다주택자에 대한 양도소득세 중과 완화 적용 제도가 앞으로 2년 더 연장된다.

본래 2주택 이상 보유자는 50%, 3주택 이상 보유자는 60%의 중과세율을 적용 받지만 2009년 이래 올해 말까지는 특례로 일반세율(6∼35%)을 적용하고 있다. 이 특례가 앞으로 2년간 즉 2012년 말까지 연장된다. 2012년 말까지는 다주택자가 집을 팔아도 1주택자처럼 일반과세를 적용한다는 얘기다.

재정위 전체회의를 통과한 법안은 앞으로 국회 법제사법위원회의 자구 심사를 거쳐 본회의에 상정, 처리된다. 여야가 소위에서 합의한 사항이므로 별다른 일이 없는 한 본회의 통과는 거의 확실하다.

둘째, 올해 말까지는 투기지역(강남 3구)이 아닌 지역에서 새로 집을 산 뒤 2년 이상 보유하면 이후 언제 팔아도 보유주택 수에 상관없이 기본세율(6~35%)로 일반과세 하도록 되어 있는데, 이 특례 역시 앞으로 2년간 즉 2012년 말까지 연장된다. 이것도 12월 7일 국회 재정위 전체회의가 일괄 통과시킨 세법 개정안에 포함된 내용이다.

이 특례는 본래 2009년 5월 1일 양도소득세 중과 한시적 폐지를 내용으로 하는 소득세법 개정안이 2009년 4월 30일 국회를 통과함에 따라 결정된 것이다. (2009.5.21 법률 제9672호로 소득세법 개정 부칙 14조) 비업무용부동산과 기업 또는 개인이 2012년 말까지 취득하는 토지 역시 향후 투기지역으로 지정되지 않는 한 언제 팔아도 일반과세 된다.

셋째, 행정안전부가 12월 6일 주택거래 정상화를 통한 서민 주거 안정을 지원한다는 취지로 올해 말 종료 예정이던 취득·등록세 감면(4%→2%) 혜택을 2011년말까지 1년 연장한다고 공식 발표했다.

본래 주택을 구입하면 취득세로 주택 구입가의 2%, 등록세로 2%, 등록세액의 10%를 지방교육세로 내야 한다. 5억원짜리 집을 사면 취득세로 1천만원, 등록세로 1천만원, 지방교육세로 1백만원, 다 합해서 2천1백만원(집값의 4.2%)을 취득 관련 세금으로 내는 게 원칙이다.

이걸 현재는 모든 주택 구입의 경우 일률적으로 취득·등록세를 50% 감면해주고 있다. 5억원짜리 집을 사면 취득세로 500만원, 등록세로 500만원, 지방교육세는 감면하지 않으므로 그대로 100만원, 다 합해서 1천1백만원(집값의 2.2%)을 취득 관련 세금으로 낸다.

이처럼 취득·등록세를 감면해주는 혜택(4%→2%)은 본래 올해 말 종료 예정이었는데 이걸 2011년 말까지 1년 더 연장한다는 것이다. 그런데 감면 범위와 관련해 단서가 있다. 종전에는 모든 주택에 대해 일률적으로 취득·등록세를 50% 깎아줬지만 2011년부터는 취득가액이 9억원 이하인 주택을 취득하는 1주택자만 깎아준다.

취득가액이 9억원 이하인 주택을 취득하는 1주택자는 지금처럼 취득세와 등록세를 각 1%씩만 내면(총 2.2%) 되지만, 1주택자라도 취득가가 9억원을 넘는 주택을 매수한 경우 또는 다주택자인 경우는 감면 대상에서 제외되고 본래 법정세율에 따라 취득·등록세를 각 2%씩(총 4.2%) 내야 한다.

2주택인 경우라도 이사나 근무지 이동 등의 사유로 일시적 2주택자가 되는 경우는 종전처럼 감면 혜택을 받을 수 있으나 2년 안에 두 채 중 하나를 처분해 1주택자로 되지 않으면 이미 감면 받은 세액을 추징 당하게 된다.

우리나라의 향후 10년 부동산 시세를 주로 인구통계 측면에서 전망해보겠습니다.

대세 하락론과 상승론이 있습니다.

하락론의 요지는 이러합니다.

우리나라 인구는 2020년을 정점으로 줄어들고, 부동산 가격을 좌우해 온 핵심계층인 베이비부머(1955~63년생)가 816만 명, 총인구의 16.8%인데 2015년까지 은퇴해야 하고, 이들은 공적연금 체계가 취약한 가운데 집 한 채 외엔 현금이 별로 없는 실정이어서 부동산 매각이 불가피하며, 베이비부머의 은퇴와 부동산 장기 침체는 이미 시작됐다고 봅니다.

1990년 이후 일본 부동산 장기 침체도 베이비부머 은퇴에 영향 받은 것이고, 미국도 베이비부머 은퇴가 2008년 이후 주택시장 침체에 영향을 주고 있다고 봅니다.

반면 상승론은 인구 감소가 2020년이나 돼야 시작되므로 적어도 향후 10년간은 시장이 급 위축되지 않을 것이라고 봅니다. ▶우리나라에선 아직 주택을 필요로 하는 가구 수가 늘고 있고, ▶우리나라 사람들이 나이 들어 집 줄이는 시기가 대략 외국보다 10년 늦고 ▶역모기지론이 생겨서 노후에 집의 유용성이 커졌기 때문이라는 거죠.

특히 수도권은 10년 이상 상승 여지가 크다고 봅니다.

주택보급률로 보면 수도권은 2009년 말 현재 아직 95.4%(서울 93.1%, 경기96.5%, 인천 100.2%, 전국 101.2%)에 머물러 있고, 인구 1,000명당 주택 수로 보면 2007년 현재 우리나라는 284채(수도권 258채)로, 일본 423채(‘03), 미 427채(‘03), 독 445채(‘00)보다 집이 부족합니다.

 어느 쪽 주장이 더 설득력이 있어 보입니까?

우리나라 인구는 지난 2000년에 4,590만명이었는데 2006년말엔 4,820만명으로 5% 증가했습니다. 이 기간에 가구 수는 1,439만호에서 1,598만호로 11.1% 증가했습니다. 인구 증가율보다 높지요. 

가구 증가율이 인구 증가율보다 높은 이유는 독신가구의 급증세에 있습니다. 신생아 출생이 1988년 하루 12명이던 것이 2006년 말엔 9.6명으로 20% 떨어지고, 이혼은 하루 0.4명이던 것이 2.7명으로 늘면서 독신가구는 222만호에서 317만호로 무려 42.5%가 늘었습니다.

독신가정이 늘었으나 그동안 주택 수요와 중대형 아파트 수요는 꾸준히 증가했습니다.

2020년 전국 인구가 증가세의 정점을 치고 수그러든 뒤에도 수도권 인구가 전국 인구에서 차지하는 비율은 2030년까지는 계속 높아질 전망입니다. 즉 통계청 전망치로, 인구 증가 정점이 전국은 2020년이지만 수도권은 2030년입니다. 수도권 인구의 비중은 2011년 50.2%에서 2030년 53.9%가 됩니다.

주택시장 중심 세대(40~59세)는 2016년(1635만명)이 정점이고, 수도권은 2022년(882만 명)이 정점입니다. 즉 2022년까지는 핵심 주택수요층의 인구가 계속 늘어난다는 것이죠.

덧붙이면, 우리나라의 65세 이상 인구는 2005년 9.1%였는데 2018년엔 14.3%로 늘어날 전망입니다. UN에선 고령화사회를 65세이상 인구가 전 인구의 7%가 되는 사회로 보는데(고령사회는 14%), 수도권은 2005년에야 7%대가 됐습니다.

수도권 인구는 전국 인구보다 6~9세 젊습니다. 일자리가 몰려 있어 젊은 지방 인구가 활발히 유입되고 있고, 수도권 규제를 풀어 공장ㆍ학교를 짓자는 압력도 갈수록 거세지고 있습니다.

요컨대 수도권은 전국 추세와 다르다는 것입니다. 수도권 내에서도 시세 차별화가 나타나고 있고, 앞으로도 그럴 것으로 보입니다.