8.29 부동산 대책과 총부채상환비율(DTI) 그리고 향후 집값

정부가 8.29 부동산 정책을 내놓았다. 앞으로 무주택자나 1주택자의 경우엔 현재 지역별로 40~60% 적용되는 총부채상환비율(DTI) 한도와 관계없이 주택가격의 절반 내에서 대출을 받을 수 있고, 그만큼 주택구입시 받을 수 있는 대출액도 지금보다 늘어난다.

 

총부채상환비율(DTI: Debt to Income)이란 소득 수준 대비 부채 상환 능력을 나타내는 지표다. 부채 원리금 지불액과 소득액을 따져 부채상환능력이 얼마나 되는지 나타낸다. 흔히 부채상환비율 또는 DTI 등으로 부른다. 은행 등 금융회사에서 대출을 내줄 때 대출 신청자의 소득수준을 따져 대출 여부, 대출한도 등을 결정하는 데 주요 잣대로 활용한다.

 

금융회사는 보통 대출을 내주는 데 문제가 없는 선에서 DTI 기준(비율)을 정해놓는다. 그래 놓고 고객이 대출을 신청하면 고객이 신청한 대출의 원리금 상환액에다 대출 신청자가 지고 있는 기타 부채의 이자 상환액을 합하고 그 합계를 대출 신청자의 연소득으로 나눈 것을 백분율로 환산하는 방법으로 대출 신청자의 DTI를 구한다.

 

DTI 산정 결과, 대출 신청자의 DTI가 미리 정해놓은 DTI 기준 이내에 머무르면 대출 신청자의 부채 상환능력이 양호하다고 판단하고 대출한도를 늘려준다. 대개 금융회사가 정해놓은 DTI 기준보다 대출 신청자의 DTI가 작을수록 대출한도가 커진다.

 

대출에 DTI를 적용하는 금융회사로부터 대출을 많이 받으려면 기본적으로 소득이 높아야 한다. 단, 대출 기간을 길게 잡는 것도 도움이 된다. 대출 기간을 늘리면 연간 원리금 상환액이 상대적으로 줄어들기 때문에 DTI 비율이 떨어지고 그 결과 대출 한도가 늘어날 수 있기 때문이다.

 

이번 정책은 시장 일부의 기대완 달리 부동산 경기의 전면 활성화를 의도하는 것은 아니라고 판단된다. 2006년 전후 용인, 파주 등 수도권의 신도시 외곽 지역에서 건설사들이 곧 있을 분양가 상한제 시행을 피해 밀어내기 식으로 고가에 아파트를 대거 분양했고, 당시 분양받은 사람들이 지금 새 아파트 입주에 필요한 자금을 충분히 마련하지 못해 겪는 어려움 그리고 건설사들이 입주 자금 부족으로 넘어갈만큼 어려운 상황을 덜어주자는 데 주안점이 있어 보인다.

 

분양계약자들에겐 빚을 더 내주는 것이므로 향후 집값이 오르지 않는 한 부채 원리금 상환 부담이 더 커진다. 사실 지금 시장은 2006년 전후 분양 당시 입지와 내재가치 면에서 현저히 비쌌던 분양가에 보복을 가하고 있다. 해당 아파트는 지금 할인 판매를 큰 폭으로 한다고들 하지만, 그러더라도 여전히 비싸 보인다.