곽해선의 경제기사 300문 300답

우리나라의 향후 10년 부동산 시세를 주로 인구통계 측면에서 전망해보겠습니다.

대세 하락론과 상승론이 있습니다.

하락론의 요지는 이러합니다.

우리나라 인구는 2020년을 정점으로 줄어들고, 부동산 가격을 좌우해 온 핵심계층인 베이비부머(1955~63년생)가 816만 명, 총인구의 16.8%인데 2015년까지 은퇴해야 하고, 이들은 공적연금 체계가 취약한 가운데 집 한 채 외엔 현금이 별로 없는 실정이어서 부동산 매각이 불가피하며, 베이비부머의 은퇴와 부동산 장기 침체는 이미 시작됐다고 봅니다.

1990년 이후 일본 부동산 장기 침체도 베이비부머 은퇴에 영향 받은 것이고, 미국도 베이비부머 은퇴가 2008년 이후 주택시장 침체에 영향을 주고 있다고 봅니다.

반면 상승론은 인구 감소가 2020년이나 돼야 시작되므로 적어도 향후 10년간은 시장이 급 위축되지 않을 것이라고 봅니다. ▶우리나라에선 아직 주택을 필요로 하는 가구 수가 늘고 있고, ▶우리나라 사람들이 나이 들어 집 줄이는 시기가 대략 외국보다 10년 늦고 ▶역모기지론이 생겨서 노후에 집의 유용성이 커졌기 때문이라는 거죠.

특히 수도권은 10년 이상 상승 여지가 크다고 봅니다.

주택보급률로 보면 수도권은 2009년 말 현재 아직 95.4%(서울 93.1%, 경기96.5%, 인천 100.2%, 전국 101.2%)에 머물러 있고, 인구 1,000명당 주택 수로 보면 2007년 현재 우리나라는 284채(수도권 258채)로, 일본 423채(‘03), 미 427채(‘03), 독 445채(‘00)보다 집이 부족합니다.

 어느 쪽 주장이 더 설득력이 있어 보입니까?

우리나라 인구는 지난 2000년에 4,590만명이었는데 2006년말엔 4,820만명으로 5% 증가했습니다. 이 기간에 가구 수는 1,439만호에서 1,598만호로 11.1% 증가했습니다. 인구 증가율보다 높지요. 

가구 증가율이 인구 증가율보다 높은 이유는 독신가구의 급증세에 있습니다. 신생아 출생이 1988년 하루 12명이던 것이 2006년 말엔 9.6명으로 20% 떨어지고, 이혼은 하루 0.4명이던 것이 2.7명으로 늘면서 독신가구는 222만호에서 317만호로 무려 42.5%가 늘었습니다.

독신가정이 늘었으나 그동안 주택 수요와 중대형 아파트 수요는 꾸준히 증가했습니다.

2020년 전국 인구가 증가세의 정점을 치고 수그러든 뒤에도 수도권 인구가 전국 인구에서 차지하는 비율은 2030년까지는 계속 높아질 전망입니다. 즉 통계청 전망치로, 인구 증가 정점이 전국은 2020년이지만 수도권은 2030년입니다. 수도권 인구의 비중은 2011년 50.2%에서 2030년 53.9%가 됩니다.

주택시장 중심 세대(40~59세)는 2016년(1635만명)이 정점이고, 수도권은 2022년(882만 명)이 정점입니다. 즉 2022년까지는 핵심 주택수요층의 인구가 계속 늘어난다는 것이죠.

덧붙이면, 우리나라의 65세 이상 인구는 2005년 9.1%였는데 2018년엔 14.3%로 늘어날 전망입니다. UN에선 고령화사회를 65세이상 인구가 전 인구의 7%가 되는 사회로 보는데(고령사회는 14%), 수도권은 2005년에야 7%대가 됐습니다.

수도권 인구는 전국 인구보다 6~9세 젊습니다. 일자리가 몰려 있어 젊은 지방 인구가 활발히 유입되고 있고, 수도권 규제를 풀어 공장ㆍ학교를 짓자는 압력도 갈수록 거세지고 있습니다.

요컨대 수도권은 전국 추세와 다르다는 것입니다. 수도권 내에서도 시세 차별화가 나타나고 있고, 앞으로도 그럴 것으로 보입니다.

쌍용차 인수 우선협상대상자로 인도의 자동차 대기업 마힌드라가 결정됐다 합니다. 르노닛산이 아니어서 실망이라는 얘기도 있지만, 좌우간 인수할 곳이 나타났다는 사실은 안도가 됩니다. 얼마 전 안성 연수원에서 교육 때 만나본 직원들은 새로 개발한 코란도C의 성능에 자부심을 보였더랬는데, 모쪼록 인수절차가 잘 진행되어 코란도의 부흥을 보게 되기를 바랍니다.

쌍용차 경영진은 글로벌 경기 침체에 따른 극심한 내수 부진으로 2009년 1월 기업회생절차를 신청했습니다. 그리고는 외부 컨설팅 결과를 토대로 2,646명(전체인원의 37%)이라는 대규모 인력구조조정을 시도했는데, 노동조합이 ‘단 한 명의 해고도 받아들일 수 없다’며 5월 21일 총파업에 돌입했습니다. 회사는 평택공장에 직장 폐쇄를 단행하면서 6월 8일 976명을 해고했고, 노조는 8월 6일까지 77일간 공장을 점거하고 옥쇄파업을 벌였습니다.

쌍용차 노사의 줄다리기는 결국 경찰 투입으로 이어졌고 노동자들은 새총 볼트, 화염병 등을 동원해 격렬히 저항한 끝에 진압되었습니다. 당시 헬기에서 내린 경찰 진압조가 노동자들을 체포하는 장면을 티브이 뉴스에서 보셨을 겁니다. 이후 2,646명이 해고되었고 쌍용차 노조는 상급단체인 민주노총을 탈퇴했으며 체어맨w 등 완성차 라인은 다시 돌게 됩니다.

쌍용차 파업과 대규모 해고 사태를 보면 복잡한 생각이 듭니다. 따지고 보면 쌍용차 사태는 이전 오너 상하이차가 ‘먹튀’를 하면서 빚어졌으니, 우리 사회의 엘리트들이 중국 자본의 먹튀를 막지 못했다는 점 깊이 반성해야 한다고 봅니다. 새 오너가 될 가능성이 높아진 마힌드라 역시 기술 수준이 낮다는 점에서 먹튀에 대한 경계가 필요함은 물론입니다. 마힌드라가 쌍차를 인수해 잘 살려내면 해고됐던 사람들이 공장으로 복귀할 가능성도 높아집니다. 모쪼록 속히 그런 날이 오기를 바랍니다.  

2010년 글로벌 경제 전망

IMF, OECD, 주요 투자은행, Global Insight 등의 예측치를 종함해보면, 세계 경제는 성장률이 작년의 전년 대비 -1% 수준에서 올해 3%대로 높아질 것으로 전망된다. 선진국은 1%대 성장에 그치겠지만 중국이 9%대 성장하면서 신흥시장국의 성장이 5%대는 되리라고 보기 때문이다.

글로벌 금융위기 직후부터 개시한 주요국의 재정 확장 조치가 계속되고 금융시장과 실물경제가 안정 속의 회복 기조를 찾으면서 경제주체들의 경기회복 기대 심리도 점차 높아지고 있다. 미국을 포함한 주요국의 제조업, 서비스업 지수(ISM, PMI)도 기준치를 하회하던 추세를 벗어났다.

그러나 미, 유럽의 실업률이 계속 상승해 올해도 9~10%대일 것이고, 가계 부채의 조정(deleveraging)도 계속될 것이라는 점, 금융위기 대응을 위해 각국에서 한껏 팽창한 재정 부담과 부채 때문에 앞으로는 공공지출이 위축될 수밖에 없는 점 등이 경기 회복세의 발목을 붙잡을 것이다. 한 마디로 올해 세계 경제는 春來(춘래) 불사춘, 봄이 오되 봄 같지 않을 것 같다.   

-2008년 12월 22일에 작성, 게시한 글입니다-

글로벌 경제위기가 한창이다.

당면한 경제위기는 저금리와 통화 팽창, 투자 과잉과 실물 경제의 괴리에서 비롯됐는데 지금 세계는 구제금융과 금리 인하 곧 저금리와 통화 팽창으로 대응하고 있으니 아이러니다. 올(2008년) 여름만 해도 인플레이션이 최대 걱정거리였는데 10월 들어서는 디플레이션이 발등의 불이 됐으니 그럴 만도 하다. 급한 것부터 처리하기로 하면 불가피해 보이지만, 이건 다 미봉책이고 근본 해결책이 아니다. 

구제금융과 금리 인하로 당면한 금융위기를 단기에 진정시킬 수 있을지라도 투자 과잉과 실물 경제의 괴리라는 더 근본적인 문제는 단기에 해결하기 어렵다. 앞으로 한동안은 투자와 생산에서 거품이 빠지는 고통스러운 시기를 지나는 게 불가피해 보인다.

불황이 오는 것은 확실해 보이는데, 당장 금융기관의 자본확충과 실물경제 연명을 위한 구제금융 물량이 엄청나게 쏟아지고 있으므로 인플레이션도 피하기 어려울 것으로 보인다.

중요한 것은 그 다음이다.
Marc Faber가 예측하듯이, 어떤 부분이나 지역은 격심한 디플레이션을 겪겠지만 가격이 충분히 떨어진 여러 부문 가운데 어느 부문에서는 가격이 오를 수 있을 것이다. 앞으로 상당기간 디플레와 인플레가 공존할 수 있고, 거시경제가 어떤 모습으로 전개되든 시장가격은 오를 수 있다. 이런 전제를 놓고 생각하면 지금 각국 금융당국이 시장에 쏟아내는 유동성은 장차 부동산이든 주가든, 언제든 도로 밀어 올릴 수 있는 것이다.

단, 그런 장세가 다시 온다 해도 고급, 우량 상품 위주로 차별화가 진행될 수밖에 없을 것이다. 글로벌 금융위기 이전이나 이후나 투자 기회는 여유 있는 자만 누릴 수 있고, 금융위기 이후엔 더 그럴 것으로 보인다.  2008.12.22 작성 -경제교육연구소 곽해선 소장

어쩌다 이 지경에 이르렀나?

아시아 내부만 들여다보면, 아시아 국가들이 1997~1998년 아시아 금융위기 이후 일제히 금리와 통화 시세를 낮게 유지해 수출과 성장을 촉진하는 정책을 지속했고 그 결과 상당한 성과를 거둔 뒤에도 정책을 바꾸지 않고 유지했던 데서 이유를 찾을 수 있다.

아시아 각국에서는 그동안 금리와 통화 시세를 낮게 유지해 수출에 성과를 내면서 외환보유액과 무역흑자가 급증하고 높은 성장률을 지속했다. 그 대신 인플레이션이 점증했다.

 한동안 상당한 성장을 이룬 대신 인플레이션 파고가 높아진 상황을 감안하면 진작 중앙은행들이 나서서 정책금리를 올림으로써 인플레이션을 선제적으로 억제하는 노력을 해야 했다. 하지만 그러지 않았다. 이유는?

21세기 들어 미국이 저금리 정책을 쓰면서 국제자금이 아시아로 유입되어 아시아 통화 시세를 높이는 압력으로 작용했기 때문이다. 통화 시세가 오르면 수출에 불리한 여건이 조성되는데, 그 위에 정책금리까지 오르면 통화 시세를 더 높이는 결과가 빚어지고 수출 감소와 경기 하락까지 부를 가능성이 있다.

 즉 아시아 각국에서는 미국의 통화(달러) 완화 정책으로 인해 통화 시세가 올랐고 그 바람에 인플레이션 파고가 높아지는데도 중앙은행이 나서서 정책금리를 올릴 필요성 내지 명분을 찾지 못했던 것이다. 이걸 두고 해외에서는 아시아 각국의 중앙은행이 미국으로부터 통화 완화 환경을 수입한 셈이라고 말하는데, 이것은 결과적으로 아시아 경제에 독이 됐다.

아시아에 남은 것은 인플레이션이 한층 가속되면서 실질금리가 마이너스 수준으로 떨어진 상황이다. 일본을 제외한 아시아 각국의 실질금리(명목이자율―인플레이션율) 는 평균 -1.7%로 이미 마이너스 수준이며, 이는 10년 전 금융위기 전후 수준보다 크게 낮다.(UBS은행)

지금이라도 아시아가 서둘러 긴축 정책을 펴지 못하면 발등의 불로 닥친 비용인상 인플레이션은 만성적 인플레이션으로 넘어가고, 다음엔 스태그플레이션으로 이어질 가능성이 있다.

문제는, 긴축정책을 펼 경우 국민경제에 단기적으로 고통이 오고 국민의 정치적 불만이 높아질 텐데 아시아 각국에서 집권 정부, 여당이 그런 정치 비용을 치르려 하겠느냐 하는 것이다. 이 문제는 간단치 않다. 긴축정책은 인기가 없으니까.

 그렇다고 인플레이션에 대한 정책 대응을 미룰 만큼 아시아의 경제 사정이 온전한 것도 아니다. '긴축정책은 인기 없다' 해서 자꾸 미루기만 하다가는, 나중엔 원하든 않든 훨씬 더 강도 높은 긴축 조치를 취할 수밖에 없는 상황으로 몰릴 수 있다. 호미로 막을 일을 가래로도 못 막는 격이 되고, 국가경제가 겪는 경제적 어려움은 더 커질 수 있다.

아시아에서 인플레이션이 거침없이 진전되면서 서방 관측통 사이에서는, 우리나라를 포함한 아시아 각국 정부에 국내 및 수입 물가 상승세로 인해 경제에 심각한 타격이 생기지 않도록 예방할 능력이 있는지, 그렇게 하려는 정치적 의지는 있는지 우려하는 목소리가 커지고 있다. (끝) -경제교육연구소 곽해선 소장