곽해선의 경제기사 300문 300답

서울시가 공동주택 재건축 허용 연한을 단축하지 않는다고 한다.

현행 도시 및 주거환경정비법상 공동주택 재건축 연한은 20년인데 서울시는 자치단체 조례로 최장 40년을 고집하고 있다. 1981년 이전에 준공된 아파트는 20년, 1982∼1991년 준공된 아파트는 22∼38년, 1992년 이후 준공된 아파트는 40년 이상 지나야 재건축이 가능하다. 재건축 연한을 관청이 정하고 보니 낡은 집을 고쳐 살고 싶은 시민의 불만이 있다. 그래서 서울시의회가 재건축 최장연한을 10년 단축하는 취지로 조례 개정을 수 차례 시도했지만 번번이 실패했다.

재건축 연한 단축이 필요하다면 가장 큰 이유는 건물안전일 것이다.

작년에 서울시는 건물안전에 문제가 있어서 재건축 연한 단축이 필요한지 알아보자며 학계와 시민단체 등의 추천을 받아 공동주택 재건축자문위원회를 구성했다. 자문위는 한국건설기술연구원에 기술용역을 맡겨 샘플 공동주택 11곳을 조사하고 나서 모두 재건축이 필요 없을 정도로 안전하니 현행 기준 유지가 적정하다고 밝혔다. 서울시는 자문위 의견을 고스란히 반영할 태세다.

눈길을 끄는 것은, 자문위원인 건설기술연구원의 채창우 연구위원이 ‘내진 설계를 이유로 허용연한을 단축해야 한다’는 주장에 답해 "내진과 허용연한을 연관시키면 재건축 대상이 너무 많다"며 "내진과 허용연한을 별도로 접근하는 것이 옳다고 본다"고 말했다는 보도(아시아경제 3월 8일), 자문위가 ‘진도 3~4 정도의 내진성능 개선을 목적으로 재건축을 추진하는 것은 적절치 못하다(파이낸셜뉴스 3월8일)’고 밝혔다는 보도다.

이건 이상하다. 종합하면, ‘진도 4를 넘는 지진이 날 경우 무너질 집이 많다, 많아도 너무 많다, 그러니지진을 대비하자며 재건축하자는 주장은 옳지 않다’는 얘기로 들리기 때문이다.

우리나라에 내진설계 규정이 도입된 것은 1988년이라 한다. 그 전에 지은 아파트는 내진설계가 안 됐다는 것이다. 서울에서 내진설계가 반영된 건물은 10%뿐이고, 지은 지 20년이 넘은 시내 아파트 10채 중 약 7채(강남과 송파, 양천, 노원, 강동, 도봉구에 밀집해 있다)는 지진 위험에 무방비로 노출되어 있다(아시아경제 3월 12일) 한다. 지난해 우리나라에서 발생한 지진은 모두 60여 차례이고 지진 횟수도 해마다 늘고 있으며, 1978년 9월 충북 속리산 부근에서 진도 5.2의 지진이 났고 2004년엔 경북 울진 동쪽 약 80km 해역에서 진도 5.2의 지진이 발생했다. 전문가들 말로는, 이번에 일어난 일본 대지진은 인근에 지진 에너지를 축적시켜 우리나라에도 지진 가능성을 높인다고 한다.

사실이 그렇다면 서울은 서둘러 재건축을 해야 할 것이다. 적어도 1988년 이전에 지은 아파트만이라도 빨리 해야 할 것이다. 서울시는 시민의 재건축 연한 단축 요구를 주로 집값 올려 한몫잡겠다는 것이라고 보고 집값 안정을 위해 시가 버텨야 한다고 생각하는 듯하다. 하지만 재건축 연한 단축을 요구하는 속셈이 무엇이든 내진설계가 안 된 아파트라면 재건축을 더 늦춰서는 안 된다. 지진 우려가 현존하지 않는가.

저축은행 부실을 해소하기 위해 예금보험료와 정부 출연금(공적자금)을 쓰기로 여야가 합의했다. 이로써 저축은행 구조조정 문제는 일단락이 지어졌고 정부의 감독 부실과 저축은행 대주주․경영진의 경영 부실을 문책하는 절차가 남았다.

예금자도 답답하다. 올 들어 처음 영업이 정지된 삼화저축은행은 우리금융지주가 우리금융저축은행이라는 자회사를 새로 만들고 여기에 삼화의 자산·부채를 이전(P&A)하는 방식으로 인수해서 이달 25일 영업을 재개하기로 됐다. 하지만 삼화 예금자는 피해를 면치 못한다. 우리금융지주는 삼화를 인수하되 5000만원 초과 예금과 후순위채권은 인수하지 않기 때문이다.

삼화의 5000만원 넘는 예금은 원금만 1081억원이고 후순위채권은 약 250억원이다. 이 중 5000만원 초과 예금은, 예보가 최근 삼화 보유 비업무용 부동산․주식․채권 등을 팔아 30% 이상 배당 가능하다고 계산해서 원리금 기준 30%를 개산지급금 명목으로 돌려준다고 결론지었다. 5000만원 초과 예금자 5100명에게는 이달 25일부터 돈을 내준다. 그러나 후순위채권은 몽땅 투자자 손실이다. 믿기지 않지만, 후순위채권도 예금자보호가 된다고 들었다느니 믿었다느니 하는 얘기도 들린다.

삼화 외에 올 들어 부산, 대전 등 각지에서 영업정지 된 저축은행들의 전말도 비슷할 것이다. 저축은행 예금자의 불안이 부쩍 커진 가운데 언론에서 BIS 비율이 5% 미만인 곳이 문제라는 얘기를 내놓자 BIS 비율 5% 미만인 저축은행에서는 예금 인출 사태까지 벌어졌다.

아닌 게 아니라 BIS 비율 5%는 지금 저축은행이 부실한가 여부를 가리는 기준처럼 됐다. 금융감독당국은 은행이나 저축은행 등으로부터 주기적으로 BIS 비율을 보고 받고 BIS 비율이 일정 수준 아래로 떨어지면 일정 기간 내로 시정하라는 취지의 이른바‘적기시정 조치’를 내린다. 그러고도 시정이 안 되면 구조조정 명령, 심지어 영업정지 명령까지 내릴 수 있다.

3월 10일 현재 BIS 비율이 법정 기준(저축은행 5%) 밑으로 내려가 영업정지 된 저축은행 7개에는 예금보험공사가 한 달 안에 BIS 비율을 5% 이상으로 끌어올릴 것을 요구해놓은 상태다. 대주주의 유상증자나 사재출연, 자본유치 등으로 BIS 비율을 5% 이상으로 끌어올리는 저축은행은 조기에 영업 재개가 가능하나, 그러지 못하면 적기시정조치를 받고 관리인이 파견되고, 대주주가 법에 따라 부실 책임을 져야 한다.

자력 영업 정상화에 실패한 부실저축은행에는 예금보험공사가 자금을 수혈해주는 대신 제3자 매각이나 파산 등을 추진한다. 대주주에겐 금융산업의 구조개선에 관한 법률과 저축은행법 등에 따라 금지돼 있는 출자자 대출이나 동일여신한도 위반 등 부당 대출이 없는지 따져 민·형사 책임을 물을 수 있다. 검찰 고발과 재산 회수 절차도 이어질 수 있다.

BIS비율은 BIS(Bank for International Settlements) 곧 국제결제은행이 회원국 은행을 상대로 제시한 은행 여신 건전성 사전 감독용 국제 기준이다. 은행이 평소 부실위험자산에 비해 자기자본을 어느 정도나 갖고 있어야 좋을지 비율을 정해 권고한 것이다. BIS 산하 은행감독위원회인 바젤위원회(BCBS: Basel Committee on Banking Supervision)가 만들어낸 국제협약이라 해서 바젤협약이라고도 부른다.

바젤위원회는 첫 권고 이후 새 권고를 계속 내놓으며 사전 건전성 규제 정도를 높여가고 있다. 첫 권고는 바젤 1협약이라고 부르고, 2004년에 나온 두 번째 권고는 바젤 2, 2010년에 나온 세 번째 권고는 바젤 3라고 부른다.

특기할 점은 BIS 비율 권고가‘권고’인데도 각국 정부가 은행 등에 BIS 권고 비율을 유지하도록 법으로 의무화한다는 점이다. 우리나라도 은행은 8%, 저축은행은 5%를 의무화하고 있다. 그러는 이유는 BIS 권고가 실상 은행 규제이기 때문이다. BIS 권고 비율을 지키지 못하는 은행은 대외신용이 떨어져 국제 금융거래를 할 수 없다. 그러지 않으려면 평소 은행 경영을 건전화해서 BIS 비율을 맞춰야 한다.

1월 14일 서울 강남 삼성동에 본점을 두고 전국에서 영업하는 자산 규모 1조 4000억원의 삼화저축은행이 금융당국으로부터 6개월 영업정지 처분을 받았다.

저축은행 등 금융기관이 경영을 못해서 금융감독당국으로부터 영업정지 내지 인가취소를 당하거나 파산하면 고객 예금을 내주지 못하는 사태가 생긴다. 단, 고객 예금이 예금자보호법에 따라 보호받고 있었다면 5천만원 이내 원리금은 보장된다. 5천만 원 넘는 예금은 원리금을 잃을 수 있다.

예금보험공사에 따르면 올 1월 7일 기준 삼화저축은행의 예금보호대상(5000만원) 초과분은 315억원이고 5천만원 이상 예금자는 1484명이라 한다.

예금뿐 아니다. 은행이나 저축은행은 흔히 자기자본을 확충하기 위해 후순위채라는 장기 채권을 발행하는데 이걸 산 투자자도 피해를 면할 수 없다. 후순위채는 보통 고금리를 주는 대신 금융기관이 부도를 내면 채권변제 순위가 맨 끝이다. 예금이 아니므로 예금보호도 받지 못한다. 삼화의 경우 연 8%대 금리로 후순위채를 발행했다. 후순위채권 판매액 250억원까지 합하면 삼화 예금자들이 돌려받지 못할 위기에 처한 돈은 총 565억원이다. 후순위채 매입자는 약 300~400여명으로 추정된다.

삼화저축은행 피해자도 예금자보호제도를 알지만 억울하다고 호소한다. 그럴 만한 측면이 있다.

삼화저축은행은 예금자나 투자자가 경영 부실을 판별할 자료를 제대로 공개하지 않았다. 저축은행은 결산 후 3개월 내 실적을 공시하는 게 원칙인데 삼화는 작년 6월말 결산 경영실적을 12월에야 공시했다. 삼화의 BIS비율은 2009년 6월 8.73%, 12월 7.37%였고 작년 6월말에는 -1.42로 떨어졌다. 삼화의 늑장 공시에 금감원은 약 500만원의 과태료를 부과했을 뿐이다.

삼화저축은행이 후순위채를 발행한 것은 2009년이다. 2차례에 걸쳐 연 8%대 금리에 만기 5년 이상 조건으로 각각 160억여원, 95억원 규모로 발행했다. 당시 삼화저축은행은 BIS 8% 이상, 부실여신비율 8% 미만이면서 저축은행 자산규모 20위권에 들었다. 당시엔 BIS 비율 5% 이상이면 후순위채를 발행할 수 있었고 금융당국은 삼화에 후순위채 다량 발행을 허락했다. 삼화는 이후 프로젝트파이낸싱(PF) 부실이 급격하게 진행됐다. 금감원은 지난해 말에야 저축은행의 후순위채 발행 기준을 BIS 비율 8% 이상, 기본자기자본비율 5% 이상을 넘어야 발행할 수 있도록 강화했다.

재무 부실을 늑장 공시 할 경우 과태료 등 제재 수위가 매우 높았다면, 후순위채 발행 기준이 엄격했다면 삼화 사태 같은 일을 줄일 수 있지 않았을까. 재무부실을 숨기며 영업하려 한 저축은행 경영자의 도덕적 해이, 느슨한 금융 비즈니스 감독 제도와 운영이 피해자를 양산했다 할 것이다. 금융 비즈니스 실태가 이렇다면 예금자나 투자자로서는 금융기관이 제 아무리 그럴듯한 이야기를 하더라도 경계를 누그러뜨릴 수 없을 것이다.

새해 벽두 금융가엔 저축은행 구조조정이 이슈다.

작년 말 국회 정무위 보고에서 금융위원회는 부동산 경기침체가 지속되면서 저축은행의 부동산 PF 대출 부실이 심각해졌고 지방 소형 저축은행 3곳은 이미 회생이 어려워져 인수합병을 추진중이고 앞으로 중ㆍ대형 저축은행 5곳도 파산할 수 있다고 전했다 한다. 국회 정무위 소속 의원들은 "쇼킹한 수준"이라 했다 한다.

새해 업무보고에서 금융위는 저축은행 부동산 PF 대출 부실 해결을 제1과제로 선정했고, 우리 KB 하나 등 금융지주회사가 금융당국의 정책 방향에 따라 부실 저축은행 6곳을 인수한다고 알려졌다. 6곳 중 자산 1조원 이상 대형 저축은행이 4곳이고 자산이 5000억~1조원 규모인 중소형 저축은행이 2곳이며, 전체의 절반은 수도권에 있고 상장사는 없다.

지난해 말 이사철 국회 정무위(한나라당) 의원은 예금보호한도를 차등화하자는 내용이 담긴 '예금자보호법 일부 개정안'도 발의했다.

현행 예금자보호법에 따르면 저축은행이 파산해 고객 예금을 지급하지 못하면 예금보험공사가 고객 1인당 5000만 원까지 원금과 이자를 대신 지급해줘야 하는데, 개정안은 예컨대 부도 위험이 낮은 금융기관은 예금보호한도를 5000만 원으로 유지하거나 더 높이고 상대적으로 부도 위험이 높은 금융기관은 한도를 내리자는 것이다.

저축은행 예금자보호한도를 줄여야 한다는 얘기는 연구기관 등지에서 진작부터 나왔는데 이번에법안 발의까지 되자 저축은행들이 발끈했다. 금융당국도 당장 그럴 순 없다는 입장을 밝혔다.

안 그래도 요즘 저축은행 예금 이율은 시중은행보다 별로 나을 것도 없는 수준이다. 이 마당에 예금자보호까지 흔들린다면 그야말로 수신 기반이 송두리째 붕괴될 수밖에 없다. 그랬다간 뱅크런이 일어나서 당장 필요한 부실 처리도 어렵게 될 것이니 저축은행 예금보호한도 축소는 적어도 지금으로선 현실적이지 않다.

연말을 앞두고 주목할 만한 주택 관련 주요 세제가 정부, 국회에서 속속 결정되고 있다.

첫째, 국회 기획재정위원회가 12월 7일 전체회의를 열고 전날 재정위 조세소위원회에서 여야가 합의한 사항 그대로 64개 세법 개정안을 일괄 통과 처리했다. 이에 따라 올해 말로 일몰 예정이던 다주택자에 대한 양도소득세 중과 완화 적용 제도가 앞으로 2년 더 연장된다.

본래 2주택 이상 보유자는 50%, 3주택 이상 보유자는 60%의 중과세율을 적용 받지만 2009년 이래 올해 말까지는 특례로 일반세율(6∼35%)을 적용하고 있다. 이 특례가 앞으로 2년간 즉 2012년 말까지 연장된다. 2012년 말까지는 다주택자가 집을 팔아도 1주택자처럼 일반과세를 적용한다는 얘기다.

재정위 전체회의를 통과한 법안은 앞으로 국회 법제사법위원회의 자구 심사를 거쳐 본회의에 상정, 처리된다. 여야가 소위에서 합의한 사항이므로 별다른 일이 없는 한 본회의 통과는 거의 확실하다.

둘째, 올해 말까지는 투기지역(강남 3구)이 아닌 지역에서 새로 집을 산 뒤 2년 이상 보유하면 이후 언제 팔아도 보유주택 수에 상관없이 기본세율(6~35%)로 일반과세 하도록 되어 있는데, 이 특례 역시 앞으로 2년간 즉 2012년 말까지 연장된다. 이것도 12월 7일 국회 재정위 전체회의가 일괄 통과시킨 세법 개정안에 포함된 내용이다.

이 특례는 본래 2009년 5월 1일 양도소득세 중과 한시적 폐지를 내용으로 하는 소득세법 개정안이 2009년 4월 30일 국회를 통과함에 따라 결정된 것이다. (2009.5.21 법률 제9672호로 소득세법 개정 부칙 14조) 비업무용부동산과 기업 또는 개인이 2012년 말까지 취득하는 토지 역시 향후 투기지역으로 지정되지 않는 한 언제 팔아도 일반과세 된다.

셋째, 행정안전부가 12월 6일 주택거래 정상화를 통한 서민 주거 안정을 지원한다는 취지로 올해 말 종료 예정이던 취득·등록세 감면(4%→2%) 혜택을 2011년말까지 1년 연장한다고 공식 발표했다.

본래 주택을 구입하면 취득세로 주택 구입가의 2%, 등록세로 2%, 등록세액의 10%를 지방교육세로 내야 한다. 5억원짜리 집을 사면 취득세로 1천만원, 등록세로 1천만원, 지방교육세로 1백만원, 다 합해서 2천1백만원(집값의 4.2%)을 취득 관련 세금으로 내는 게 원칙이다.

이걸 현재는 모든 주택 구입의 경우 일률적으로 취득·등록세를 50% 감면해주고 있다. 5억원짜리 집을 사면 취득세로 500만원, 등록세로 500만원, 지방교육세는 감면하지 않으므로 그대로 100만원, 다 합해서 1천1백만원(집값의 2.2%)을 취득 관련 세금으로 낸다.

이처럼 취득·등록세를 감면해주는 혜택(4%→2%)은 본래 올해 말 종료 예정이었는데 이걸 2011년 말까지 1년 더 연장한다는 것이다. 그런데 감면 범위와 관련해 단서가 있다. 종전에는 모든 주택에 대해 일률적으로 취득·등록세를 50% 깎아줬지만 2011년부터는 취득가액이 9억원 이하인 주택을 취득하는 1주택자만 깎아준다.

취득가액이 9억원 이하인 주택을 취득하는 1주택자는 지금처럼 취득세와 등록세를 각 1%씩만 내면(총 2.2%) 되지만, 1주택자라도 취득가가 9억원을 넘는 주택을 매수한 경우 또는 다주택자인 경우는 감면 대상에서 제외되고 본래 법정세율에 따라 취득·등록세를 각 2%씩(총 4.2%) 내야 한다.

2주택인 경우라도 이사나 근무지 이동 등의 사유로 일시적 2주택자가 되는 경우는 종전처럼 감면 혜택을 받을 수 있으나 2년 안에 두 채 중 하나를 처분해 1주택자로 되지 않으면 이미 감면 받은 세액을 추징 당하게 된다.

코스피지수가 10월 4일 1879.29포인트로 마감했다. 1900포인트가 눈앞이고, 이젠 역사적 고점인 2085p가 멀지 않다. 이쯤 되자 증권가에선 ‘비관론을 버리고 주식을 살 때이며 펀드도 새로 들 때가 됐다’는 얘기가 나온다. 다시 뜻하지 않게 한 방(?) 맞을지도 모르지만, 그래도 지금처럼 주가가 오르고 기업실적이 좋은 걸 보면 이젠 비관론을 버릴 때가 되지 않았냐는 얘기다.

하지만 그 ‘한 방’이 문제다. ‘한 방’이란 주로 미국, 중국, 유럽 등지에서 금융, 재정, 경기의 보폭이 휘청하는 것이다. 비록 지금 주가가 기업 실적 상승세를 명분으로 삼고 잘 나가고 있지만, ‘한 방’만 맞으면 주가나 기업실적이나 속절없이 무너질 수 있다. 우리 증시 장세는 여전히, 시중에 넘치는 자금이 증시 외엔 딱히 갈 곳이 없는 가운데 주로 돈의 힘에 의지해 산을 오르는 금융장세다.

금융장세는 취약하다. 실물경기와 직접 관계없이 저금리와 풍부한 유동성을 배경으로 자산 시세가 오르는 시장 상황이기 때문이다. 금융장세 때 주가는 경기나 기업 실적과 무관하게 움직인다. 큰 손이 어떻게 투자하느냐에 따라 쉽사리 장세가 역전될 수 있다.

궁극적으로 주가의 열쇠는 경기 향방이다. 최근 미래 경기를 예고하는 경기선행지수 전년동월비 추이는 작년 12월 정점을 친 뒤 올 들어 8월까지 8개월 연속 하락세다. 8월엔 경기동행지수 순환변동치마저 하락세로 돌아섰다. 이제부터 큰 손의 움직임을 예의주시해야 할 때다.

최근 엔 시세가 초강세입니다. 1970년 이래 엔-달러 환율의 역사적 저점이 1995년 4월 18일 종가로 80.63엔인데, 9월 15일 엔-달러 환율이 82.88엔까지 갔습니다. 

엔고는 일본산 수출품 가격을 비싸게 만들기 때문에 일본의 수출을 저해하고 일본 경제에 타격을 줍니다. 달러 당 82엔이 마지노선이라고 밝히고 나선 일본 정부는 2004년 이후 처음으로 외환시장 개입을 재개했습니다.

외환시장 개입은 정부가 시장개입 의지를 공표하는 구두개입 또는 중앙은행이 외환시장에서 직접 통화를 매매하는 방식으로 이뤄집니다. 일본 정부의 시장개입으로 엔 시세는 9월 24일 현재는 달러 당 84.56엔으로 다소 떨어졌습니다.

최근 엔 시세가 뛰는 것은 일본 경제의 펀더멘탈에 비추어 이상해 보입니다. 국가부채가 GDP의 227%(2010년)나 되고, 경기가 침체해서 정책금리가 제로 수준(0.1%)인데 엔은 연일 초강세이니 말입니다. 이유는 여러 가지가 있지만, 가장 큰 것은 엔 캐리트레이드의 청산 때문입니다.

엔 캐리트레이드란 일본이 1980년대 후반에 형성된 거품경제를 꺼뜨리면서 시작한 저금리 정책을 계속하면서 나온 투자방식입니다. 1995년 이후 일본은 사실상 제로 금리를 계속하고 있는데, 이를 배경으로 국제 투자가들은 저리로 엔 자금을 빌려서는 외환시장에서 달러 등으로 바꿔 각국에서 주로 주식 등 위험자산에 투자하는 방식으로 시세차익을 도모합니다. 

엔 캐리 투자는 엔과 미 달러 간에 금리 차이가 나야 수익 가능성이 있는데, 글로벌 위기가 발생하면서 미국이 금리를 낮추자 엔-달러 간 금리차가 줄면서 엔 캐리 투자의 청산 가능성이 생겼습니다. 엔 캐리 청산이란 엔 캐리 투자자들이 엔화 대출을 재원으로 삼아 각국에 투자했던 자금을 회수해 외환시장에서 엔으로 바꾼 다음 갚는 것입니다. 이 과정에서 엔 수요가 높아져 시세가 뜁니다.

2008년 가을 이후 2009년까지 글로벌 금융위기가 진행되면서 엔 캐리 청산이 일어났습니다. 하지만 금융위기가 어느 정도 진정되자 다시 엔 캐리 투자가 일어났습니다. 그러다 최근 유럽의 재정위기나 미국의 경제위기 재연(더블딥) 가능성이 제기되면서 자금을 안전자산으로 돌리려는 엔 캐리 청산이 재개되는 바람에 엔이 뛰고 있는 것입니다.

경기선행지수 전년동월비가 최근 7개월 연속 하강세입니다.

경기선행지수 전년동월비는 대략 6개월 뒤의 경기 향방을 예고해주는 대표적 경기지표입니다.

현재 경기 흐름을 보여주는 경기동행지수 순환변동치는 여전히 확장세이나, 선행지수의 방향이 바뀐 것을 감안하면 향후 경기는 확장세가 꺾인다고 볼 수 있습니다.

향후 경기 둔화가 예고되는 이유는 2년 전 미국발 글로벌 경제위기로 거슬러올라가 찾을 수 있습니다.

2008년 가을 투자은행 리만브라더스의 도산을 계기로 글로벌 금융위기가 발생하고 그 여파로 실물경기의 수직 낙하가 우려됐습니다. 그러자 주요국들이 공조해 금리를 내리고 재정지출을 쏟아붓는 방법으로 유동성을 공급하고 민간의 투자손실 내지 부실을 메워주었습니다. 그 결과 금융위기는 진정됐고 실물경기도 회복됐지만, 유동성이 과잉 팽창해 인플레이션 우려가 커졌고 정부 재정이 대거 부실해졌습니다.

인플레이션 위험을 방치하면 경기가 추락하고, 정부재정 부실을 방치하면 국가 단위의 경제위기는 물론 글로벌 금융위기와 실물경기 추락이 재현될 수 있습니다. 경기가 비상 국면을 벗어났다면, 이젠 비정상적으로 낮췄던 정책금리를 도로 올리고 정부 재정도 도로 채워 넣음으로써 위기 대응 국면을 벗어나는 출구전략(exit strategy)을 모색해야 합니다. G20도 회의를 열어, 그러자고 공식 합의했습니다.

각국의 출구전략 시행으로 금리가 오르고 정부 재정이 긴축 기조로 돌아서면 경기 확장세가 꺾일 수밖에 없습니다. 우리나라 처지에서 볼 때, 밖으로는 해외 주요국의 내수 경기가 둔화하면서 수출 신장세가 꺾이고, 안으로는 정부 재정 긴축의 영향으로 내수도 위축되는 모습이 예견됩니다.

다만 G20도 합의했듯이, 출구전략은 각국이 자국 경제 상황을 봐가면서 제각기 시기와 방법을 정해 시행합니다. 출구전략을 펴려다가도 경기 흐름이 너무 급하게 꺾이는 조짐이 보이면 단기적으로는 오히려 부양책을 쓸 수도 있습니다. 지난 9월 6일 미국에서 오바마 대통령이 3500억달러의 추가 경기부양책을 내놓은 것도 그런 예입니다. 미국은 실업 사태가 매우 심각해서 이번 오바마의 부양책을 놓고도 경기 대응에 미흡하다는 평가가 많습니다.  

사실 출구전략은 경기가 비상국면을 벗어났다는 걸 전제로 하는데, 지금 세계 경제는 명백히 비상국면을 벗어난 것도 아닌 데다 금융과 재정 양면에서 경기를 급부양하는 바람에 생긴 부작용까지 더해져, 출구전략을 써야 할지 아니면 부양책을 써야 할지 모르는 애매한 지경에 있습니다.

그렇다 보니, 중앙은행이 이달 금리를 올리면서 앞으론 올린다고 말해놓곤 다음에 가선 안 올리고 시치밀 떼고, 앞으론 재정을 조이겠다 말해놓곤 외려 부양책을 내놓고…하는 식의 엇박자 정책이 되풀이되는 것입니다. 마찬가지 맥락에서, 증권가에선 경기선행지수가 곧 다시 상승 반전할 것이라는 기대까지 자못 무성합니다.

최근 경기는 올 상반기 내내 확대 일로를 걷고 있습니다.

광공업과 서비스업 생산이 올 들어 계속 증가세입니다.

공장 가동률은 1980년 이후 30여년 만에 가장 높은 수준을 기록했습니다.

현재 경기 추이를 보여주는 경기동행지수(그림: 통계청)도 계속 상승세입니다.

하지만 보통 6개월 후의 경기를 예고하는 경기선행지수(그림: 통계청)는 지난 7월까지 7개월째 하락세입니다. 기업 경영자들이 체감하는 경기를 지표화한 경기실사지수도 내림세입니다.

단기 경기 상승세가 마무리 국면으로 가는 모습입니다.
밖으로는 미국, 유럽의 경기 회복세가 시원찮습니다. 이렇다 보니 한국은행이 기준금리를 못 올립니다. 9월 9일 금통위는 기준금리를 현재수준(연 2.25%)으로 동결하는 결정을 내렸습니다. 인플레이션에 선제적으로 대응할 필요가 있지만 경기의 지속적 확대를 자신하지 못하기 때문입니다.

최근 정부가 보증하는 주택연금(역모기지론)에 가입하는 이들이 늘고 있습니다.

정부 보증 주택연금은 가입자가 주택금융공사에 신청해 보증을 받고 그 보증을 근거로 은행으로부터 매월 연금형식으로 일정 금액을 받는 제도입니다.

신청 당시 부부 모두 만 60세 이상, 1주택 소유자여야 하고, 담보로 제공하는 주택은 시가 9억원 이하의 단독 혹은 공동주택이어야 합니다. 2007년 제도 첫 시행 때는 65세였던 연금 대상자가 지난해 3월 60세로 변경됐습니다.

담보로 잡히는 집에 압류, 가압류, 가처분 등 각종 권리 침해 사실이 있으면 안 됩니다. 하지만 전세권이나 저당권이 설정돼 있는 경우는 해당 전세금, 대출금 등을 제외한 가액으로 월 지급금을 계산해서 줍니다. 즉 압류나 가압류 등이 설정되어 있는 집은 담보 대상에서 제외하지만 대출이 낀 집은 가능해, 대출금을 제하고 계산해서 연금을 지급해준다는 얘기입니다.

신청 때를 기준으로 부부 모두 만 60세이고 시가 3억원 하는 아파트를 담보로 맡기면 매월 71만원 정도를 평생 받을 수 있습니다. 월 지급금은 가입 당시 나이가 많을수록, 주택가격이 비쌀수록, 금리가 낮을수록 많아집니다.

부부 중 한 사람이 먼저 사망해도 남은 사람 앞으로 계속 연금이 나옵니다.

부부 모두 사망후에는 은행이 주택을 처분하는데, 집 처분가격이 대출금리(3개월 CD유통수익률 + 1.1%p)를 적용한 대출금보다 많아서 남는 금액이 있으면 상속인에게 내줍니다.

만약, 집 처분액이 대출금보다 적으면 그것으로 끝. 상속자가 차액을 갚지 않아도 됩니다. 나중에 집을 팔아 회수하는 금액보다 주택금융공사가 지급한 연금이 더 많다면 그 손실은 주택금융공사가 책임진다, 다시 말해 정부가 세금으로 메워준다는 뜻입니다.

공사 주택연금의 대출금리는 지난 8월 하순 현재 3.73% 정도 됩니다.

시중은행에서 취급하는 주택연금은 CD+3%p 정도 되므로 가입자에겐 공사 역모기지론이 더 유리하지요.

주택연금을 신청하려면 주택금융공사(www.khfc.co.kr) 고객센터에 전화하면 됩니다. 공사에서 가까운 상담처를 알려주므로 그곳에 전화하고 찾아가서 상담하고, 이후엔 주택가격평가와 보증심사를 거쳐 보증서를 발급받고, 주택연금을 취급하는 은행을 찾아가 대출약정을 체결하면 됩니다.

주택금융공사에 따르면 올해 주택연금 신규가입 건수는 8월 23일 기준 1133건으로 지난해 총 신규가입 건수인 1098건을 훌쩍 넘어섰습니다. 최근 가입 증가세엔 이유가 있어 보입니다.

현재 주택연금 월별 지급액은 가입자의 나이와 주택 가격 등을 이용해 산정하되 집값이 매년 3.5%씩 오른다는 것을 전제로 하고 있습니다. 공사는 매년 용역을 통해 장기 주택가격 추이를 산출하는데，2007년 주택연금 도입 이후 3.5%의 상승률이 그대로 적용되고 있어서 최근 집값 하락세를 반영하지 않고 있습니다.

그러나 앞으로는 부동산 경기 침체가 길어지면 공사가 수치를 하향 조정할 가능성이 있습니다. 그러면 주택연금 담보가치가 떨어지므로 매달 지급받는 주택연금 액수도 줄어들 수밖에 없습니다. 앞으로 집값이 내린다고 예상하는 수요자라면 가입을 서두르는 게 좋다는 얘기입니다.