곽해선의 경제기사 300문 300답

정부가 8.29 부동산 정책을 내놓았다. 앞으로 무주택자나 1주택자의 경우엔 현재 지역별로 40~60% 적용되는 총부채상환비율(DTI) 한도와 관계없이 주택가격의 절반 내에서 대출을 받을 수 있고, 그만큼 주택구입시 받을 수 있는 대출액도 지금보다 늘어난다.

총부채상환비율(DTI: Debt to Income)이란 소득 수준 대비 부채 상환 능력을 나타내는 지표다. 부채 원리금 지불액과 소득액을 따져 부채상환능력이 얼마나 되는지 나타낸다. 흔히 부채상환비율 또는 DTI 등으로 부른다. 은행 등 금융회사에서 대출을 내줄 때 대출 신청자의 소득수준을 따져 대출 여부, 대출한도 등을 결정하는 데 주요 잣대로 활용한다.

금융회사는 보통 대출을 내주는 데 문제가 없는 선에서 DTI 기준(비율)을 정해놓는다. 그래 놓고 고객이 대출을 신청하면 고객이 신청한 대출의 원리금 상환액에다 대출 신청자가 지고 있는 기타 부채의 이자 상환액을 합하고 그 합계를 대출 신청자의 연소득으로 나눈 것을 백분율로 환산하는 방법으로 대출 신청자의 DTI를 구한다.

DTI 산정 결과, 대출 신청자의 DTI가 미리 정해놓은 DTI 기준 이내에 머무르면 대출 신청자의 부채 상환능력이 양호하다고 판단하고 대출한도를 늘려준다. 대개 금융회사가 정해놓은 DTI 기준보다 대출 신청자의 DTI가 작을수록 대출한도가 커진다.

대출에 DTI를 적용하는 금융회사로부터 대출을 많이 받으려면 기본적으로 소득이 높아야 한다. 단, 대출 기간을 길게 잡는 것도 도움이 된다. 대출 기간을 늘리면 연간 원리금 상환액이 상대적으로 줄어들기 때문에 DTI 비율이 떨어지고 그 결과 대출 한도가 늘어날 수 있기 때문이다.

이번 정책은 시장 일부의 기대완 달리 부동산 경기의 전면 활성화를 의도하는 것은 아니라고 판단된다. 2006년 전후 용인, 파주 등 수도권의 신도시 외곽 지역에서 건설사들이 곧 있을 분양가 상한제 시행을 피해 밀어내기 식으로 고가에 아파트를 대거 분양했고, 당시 분양받은 사람들이 지금 새 아파트 입주에 필요한 자금을 충분히 마련하지 못해 겪는 어려움 그리고 건설사들이 입주 자금 부족으로 넘어갈만큼 어려운 상황을 덜어주자는 데 주안점이 있어 보인다.

분양계약자들에겐 빚을 더 내주는 것이므로 향후 집값이 오르지 않는 한 부채 원리금 상환 부담이 더 커진다. 사실 지금 시장은 2006년 전후 분양 당시 입지와 내재가치 면에서 현저히 비쌌던 분양가에 보복을 가하고 있다. 해당 아파트는 지금 할인 판매를 큰 폭으로 한다고들 하지만, 그러더라도 여전히 비싸 보인다.  

요즘 금융가에 ELS가 화제다.

ELS란 Equity Linked Securities 곧 주가연계증권이라고 부른다. 증권사에서 판매하는 파생금융상품이다. 증권사가 고객 돈을 받아 증권에 투자하되 만기와 만기까지의 목표 주가 수준, 주가 추이에 따라 수익을 돌려주는 방법까지 미리 다 정해놓는다.

원금 보장형이 있고 원금 비보장형이 있다. 원금 보장형은 이를테면 ‘투자기간 안에 주가가 한번이라도 30% 이상 오르면 조기 상환하되, 은행 금리의 두 배인 9%의 수익금을 준다. 주가가 아무리 떨어져도 원금은 보장한다’ 는 식이다.

주가가 떨어져도 원금을 보장하는 것은, 증권사가 투자원금의 큰 부분(가령 95% 가량)은 정기예금이나 채권 등 수익성은 낮지만 안전성이 높은 자산에 투자하고 나머지를 주식 선물이나 옵션 같은 파생금융상품에 투자해 고수익을 내기 때문에 가능하다. 파생상품 투자에선 투자금을 다 날리더라도 ELS 전체로서는 만기 때 원금이 보전될 수 있도록 설계해 운용한다. 원금 비보장형 ELS는 파생상품 투자 비율을 높여 좀 더 공격적으로 자산을 운용한다.

투자자 입장에선 요즘처럼 예금 금리가 낮을 때 최소한 원금은 보존하면서 증권투자로 플러스 알파를 기대해볼 수 있다. 그래서 인기이고, 증권사도 판매에 열심이다.

그런데 최근 ELS에 관해 안 좋은 뉴스가 많이 나온다. 

첫째, IBK투자증권에서 원금비보장형 ELS가 원금손실률이 높을 수 있다는 분석을 내놓아 증권가가 시끌시끌하다.

두산, 삼성전기를 기초로 한 ELS가 연 23.00%의 수익률로 조기 상환될 확률을 분석해보니 75.43%, 원금 손실 확률은 24.57%. 원금 손실 발생시 손실률은 71.29%라는 내용이었기 때문이다.

둘째, 대우증권의 ELS 투자자들이 대우증권을 상대로, ELS 주가조작을 해서 손실을 입혔다며 소송을 걸었는데 최근 이겼다.

대우증권ELS는 2005년 11월 16일이 조기상환 평가일이었는데, 이날 삼성SDI의 주가가 10만8500원 이상이면 대우증권이 투자자들에게 원금과 6% 수익금을 돌려줘야 했다. 이날 마감 10분전까지 삼성SDI의 주가는 10만9000원이었다. 그러나 2시52분54초부터 대우증권이 매도물량을 내놨고 삼성SDI의 종가는 10만8000원으로 하락했다.

법원은 대우증권이 ELS 평가일 종료 10분 전에 대량으로 삼성SDI 주식을 매도해 투자자에게 손해를 입혔고, 투자자에게 손해를 배상하라고 판시했다. ELS는 2005년에만 265명의 투자자가 121억3000만원어치를 샀다. 이들이 한꺼번에 집단소송에 나설 가능성이 생겼다.

셋째, 작년부터 미래에셋증권과 대우증권, 신한BNP파리바, 캐나다왕립은행(RBC)사 등이 ELS 조기상환 무산에 관련되어 금감원이나 검찰 조사 내지 소송이 진행중인데, 금융감독원이 최근 ELS 주가조작 혐의를 10건이나 추가 적발, 조사대기중인 것으로 알려졌다.

금융감독원은 올해 1분기 투자자에게 상환된 ELS는 총 4조1000억 원으로 연 환산수익률은 3.5%라고 밝혔다. 이 가운데 전체 상환액의 49.5%인 2조 원이 10∼20%의 수익률을 올렸고 8000억 원이 0∼10%의 수익률을 냈다. 반면 나머지 5000억 원의 수익률은 -10%∼-30%의 손실을 냈다.

우리나라의 향후 10년 부동산 시세를 주로 인구통계 측면에서 전망해보겠습니다.

대세 하락론과 상승론이 있습니다.

하락론의 요지는 이러합니다.

우리나라 인구는 2020년을 정점으로 줄어들고, 부동산 가격을 좌우해 온 핵심계층인 베이비부머(1955~63년생)가 816만 명, 총인구의 16.8%인데 2015년까지 은퇴해야 하고, 이들은 공적연금 체계가 취약한 가운데 집 한 채 외엔 현금이 별로 없는 실정이어서 부동산 매각이 불가피하며, 베이비부머의 은퇴와 부동산 장기 침체는 이미 시작됐다고 봅니다.

1990년 이후 일본 부동산 장기 침체도 베이비부머 은퇴에 영향 받은 것이고, 미국도 베이비부머 은퇴가 2008년 이후 주택시장 침체에 영향을 주고 있다고 봅니다.

반면 상승론은 인구 감소가 2020년이나 돼야 시작되므로 적어도 향후 10년간은 시장이 급 위축되지 않을 것이라고 봅니다. ▶우리나라에선 아직 주택을 필요로 하는 가구 수가 늘고 있고, ▶우리나라 사람들이 나이 들어 집 줄이는 시기가 대략 외국보다 10년 늦고 ▶역모기지론이 생겨서 노후에 집의 유용성이 커졌기 때문이라는 거죠.

특히 수도권은 10년 이상 상승 여지가 크다고 봅니다.

주택보급률로 보면 수도권은 2009년 말 현재 아직 95.4%(서울 93.1%, 경기96.5%, 인천 100.2%, 전국 101.2%)에 머물러 있고, 인구 1,000명당 주택 수로 보면 2007년 현재 우리나라는 284채(수도권 258채)로, 일본 423채(‘03), 미 427채(‘03), 독 445채(‘00)보다 집이 부족합니다.

 어느 쪽 주장이 더 설득력이 있어 보입니까?

우리나라 인구는 지난 2000년에 4,590만명이었는데 2006년말엔 4,820만명으로 5% 증가했습니다. 이 기간에 가구 수는 1,439만호에서 1,598만호로 11.1% 증가했습니다. 인구 증가율보다 높지요. 

가구 증가율이 인구 증가율보다 높은 이유는 독신가구의 급증세에 있습니다. 신생아 출생이 1988년 하루 12명이던 것이 2006년 말엔 9.6명으로 20% 떨어지고, 이혼은 하루 0.4명이던 것이 2.7명으로 늘면서 독신가구는 222만호에서 317만호로 무려 42.5%가 늘었습니다.

독신가정이 늘었으나 그동안 주택 수요와 중대형 아파트 수요는 꾸준히 증가했습니다.

2020년 전국 인구가 증가세의 정점을 치고 수그러든 뒤에도 수도권 인구가 전국 인구에서 차지하는 비율은 2030년까지는 계속 높아질 전망입니다. 즉 통계청 전망치로, 인구 증가 정점이 전국은 2020년이지만 수도권은 2030년입니다. 수도권 인구의 비중은 2011년 50.2%에서 2030년 53.9%가 됩니다.

주택시장 중심 세대(40~59세)는 2016년(1635만명)이 정점이고, 수도권은 2022년(882만 명)이 정점입니다. 즉 2022년까지는 핵심 주택수요층의 인구가 계속 늘어난다는 것이죠.

덧붙이면, 우리나라의 65세 이상 인구는 2005년 9.1%였는데 2018년엔 14.3%로 늘어날 전망입니다. UN에선 고령화사회를 65세이상 인구가 전 인구의 7%가 되는 사회로 보는데(고령사회는 14%), 수도권은 2005년에야 7%대가 됐습니다.

수도권 인구는 전국 인구보다 6~9세 젊습니다. 일자리가 몰려 있어 젊은 지방 인구가 활발히 유입되고 있고, 수도권 규제를 풀어 공장ㆍ학교를 짓자는 압력도 갈수록 거세지고 있습니다.

요컨대 수도권은 전국 추세와 다르다는 것입니다. 수도권 내에서도 시세 차별화가 나타나고 있고, 앞으로도 그럴 것으로 보입니다.

쌍용차 인수 우선협상대상자로 인도의 자동차 대기업 마힌드라가 결정됐다 합니다. 르노닛산이 아니어서 실망이라는 얘기도 있지만, 좌우간 인수할 곳이 나타났다는 사실은 안도가 됩니다. 얼마 전 안성 연수원에서 교육 때 만나본 직원들은 새로 개발한 코란도C의 성능에 자부심을 보였더랬는데, 모쪼록 인수절차가 잘 진행되어 코란도의 부흥을 보게 되기를 바랍니다.

쌍용차 경영진은 글로벌 경기 침체에 따른 극심한 내수 부진으로 2009년 1월 기업회생절차를 신청했습니다. 그리고는 외부 컨설팅 결과를 토대로 2,646명(전체인원의 37%)이라는 대규모 인력구조조정을 시도했는데, 노동조합이 ‘단 한 명의 해고도 받아들일 수 없다’며 5월 21일 총파업에 돌입했습니다. 회사는 평택공장에 직장 폐쇄를 단행하면서 6월 8일 976명을 해고했고, 노조는 8월 6일까지 77일간 공장을 점거하고 옥쇄파업을 벌였습니다.

쌍용차 노사의 줄다리기는 결국 경찰 투입으로 이어졌고 노동자들은 새총 볼트, 화염병 등을 동원해 격렬히 저항한 끝에 진압되었습니다. 당시 헬기에서 내린 경찰 진압조가 노동자들을 체포하는 장면을 티브이 뉴스에서 보셨을 겁니다. 이후 2,646명이 해고되었고 쌍용차 노조는 상급단체인 민주노총을 탈퇴했으며 체어맨w 등 완성차 라인은 다시 돌게 됩니다.

쌍용차 파업과 대규모 해고 사태를 보면 복잡한 생각이 듭니다. 따지고 보면 쌍용차 사태는 이전 오너 상하이차가 ‘먹튀’를 하면서 빚어졌으니, 우리 사회의 엘리트들이 중국 자본의 먹튀를 막지 못했다는 점 깊이 반성해야 한다고 봅니다. 새 오너가 될 가능성이 높아진 마힌드라 역시 기술 수준이 낮다는 점에서 먹튀에 대한 경계가 필요함은 물론입니다. 마힌드라가 쌍차를 인수해 잘 살려내면 해고됐던 사람들이 공장으로 복귀할 가능성도 높아집니다. 모쪼록 속히 그런 날이 오기를 바랍니다.  

2010년 글로벌 경제 전망

IMF, OECD, 주요 투자은행, Global Insight 등의 예측치를 종함해보면, 세계 경제는 성장률이 작년의 전년 대비 -1% 수준에서 올해 3%대로 높아질 것으로 전망된다. 선진국은 1%대 성장에 그치겠지만 중국이 9%대 성장하면서 신흥시장국의 성장이 5%대는 되리라고 보기 때문이다.

글로벌 금융위기 직후부터 개시한 주요국의 재정 확장 조치가 계속되고 금융시장과 실물경제가 안정 속의 회복 기조를 찾으면서 경제주체들의 경기회복 기대 심리도 점차 높아지고 있다. 미국을 포함한 주요국의 제조업, 서비스업 지수(ISM, PMI)도 기준치를 하회하던 추세를 벗어났다.

그러나 미, 유럽의 실업률이 계속 상승해 올해도 9~10%대일 것이고, 가계 부채의 조정(deleveraging)도 계속될 것이라는 점, 금융위기 대응을 위해 각국에서 한껏 팽창한 재정 부담과 부채 때문에 앞으로는 공공지출이 위축될 수밖에 없는 점 등이 경기 회복세의 발목을 붙잡을 것이다. 한 마디로 올해 세계 경제는 春來(춘래) 불사춘, 봄이 오되 봄 같지 않을 것 같다.   

-2008년 12월 22일에 작성, 게시한 글입니다-

글로벌 경제위기가 한창이다.

당면한 경제위기는 저금리와 통화 팽창, 투자 과잉과 실물 경제의 괴리에서 비롯됐는데 지금 세계는 구제금융과 금리 인하 곧 저금리와 통화 팽창으로 대응하고 있으니 아이러니다. 올(2008년) 여름만 해도 인플레이션이 최대 걱정거리였는데 10월 들어서는 디플레이션이 발등의 불이 됐으니 그럴 만도 하다. 급한 것부터 처리하기로 하면 불가피해 보이지만, 이건 다 미봉책이고 근본 해결책이 아니다. 

구제금융과 금리 인하로 당면한 금융위기를 단기에 진정시킬 수 있을지라도 투자 과잉과 실물 경제의 괴리라는 더 근본적인 문제는 단기에 해결하기 어렵다. 앞으로 한동안은 투자와 생산에서 거품이 빠지는 고통스러운 시기를 지나는 게 불가피해 보인다.

불황이 오는 것은 확실해 보이는데, 당장 금융기관의 자본확충과 실물경제 연명을 위한 구제금융 물량이 엄청나게 쏟아지고 있으므로 인플레이션도 피하기 어려울 것으로 보인다.

중요한 것은 그 다음이다.
Marc Faber가 예측하듯이, 어떤 부분이나 지역은 격심한 디플레이션을 겪겠지만 가격이 충분히 떨어진 여러 부문 가운데 어느 부문에서는 가격이 오를 수 있을 것이다. 앞으로 상당기간 디플레와 인플레가 공존할 수 있고, 거시경제가 어떤 모습으로 전개되든 시장가격은 오를 수 있다. 이런 전제를 놓고 생각하면 지금 각국 금융당국이 시장에 쏟아내는 유동성은 장차 부동산이든 주가든, 언제든 도로 밀어 올릴 수 있는 것이다.

단, 그런 장세가 다시 온다 해도 고급, 우량 상품 위주로 차별화가 진행될 수밖에 없을 것이다. 글로벌 금융위기 이전이나 이후나 투자 기회는 여유 있는 자만 누릴 수 있고, 금융위기 이후엔 더 그럴 것으로 보인다.  2008.12.22 작성 -경제교육연구소 곽해선 소장