곽해선의 경제기사 300문 300답

3월 22일 정부(윤증현 기획재정부장관)가 새 부동산 정책을 발표했다.

DTI(총부채상환비율) 규제 완화를 끝내는 대신 올해 말까지 생애 최초 주택자금 대출지원을 연장하고 취득세율은 절반으로 낮추고 민간택지 건설 주택의 분양가상한제를 폐지한다는 게 골자다.

DTI 규제 완화를 끝내기로 한 것은 때 늦기는 했으나 잘 했다. 가계부채가 800조원을 넘었는데도 도무지 줄어들 기세가 아니기 때문이다. 다만 짚고 넘어갈 게 있다. DTI 규제 도입은 노무현 정부 때 부동산 정책 분야에서 유일하게 칭찬할 만한 일이었다. 그걸 풀어 빚을 대폭 키운 책임을 정부는 면키 어렵다. DTI 규제는 풀었다 조였다 할 게 아니라 현재 수준 정도면 늘 지속하는 게 옳다. 나라 경제엔 가계발 금융부실 사태를 예방한다는 점에서 좋고, 부동산금융 소비자엔 능력 범위에서 빚을 지게 하므로 바람직하다.

분양가 상한제 정책도 지금처럼 풀었다 조였다를 반복하는 것은 바람직하지 않다.

2007, 8년에 그랬듯이 정부가 분양가 상한제 도입을 예고하면 건설사가 밀어내기식 고가 분양을 집중적으로 쏟아내기 마련이다. 결국은 악성 미분양 사태가 빚어지면서 건설사와 주택 소비자, 금융과 내수에 주름이 지고 도로 상한제 폐지 정책이 나온다. 이러지 않았으면 좋겠다.

첫째, 정책제도에 일관성이 있어야 건설사나 소비자나 장기 안목으로 적응할 수 있다. 둘째, 분양가 상한제 같은 규제는 안 하는 게 좋다. 규제가 없다 해서 건설사나 투자자가 터무니없는 분양가를 주고 받는다면 종당에는 비합리적 투자에 따른 대가를 치르고 말 것이다. 부동산시장도 경제에 공짜 점심이 없다는 이치를 실감하게 되면 장기적으로 정상적인 길로 갈 수 있을 것이다.

취득세 감면 정책도 답답하다. 정부 정책이 초단기로 오락가락해 시장 질서를 왜곡한다.

이번 취득세 감면 조치가 나오기 전, 행정안전부는 작년(2010년) 말 종료 예정이던 취득·등록세 감면(4%→2%) 혜택을 올해(2011년) 말까지 1년 연장한다고 발표했다. 종전에는 모든 주택에 대해 일률적으로 취득·등록세를 50% 깎아줬지만 2011년부터는 취득가액이 9억원 이하인 주택을 취득하는 1주택자만 깎아주고, 1주택자라도 취득가가 9억원을 넘는 집을 취득하거나 다주택자라면 본래 법정세율에 따라 취득세를 내라는 것이었다. 올해부터는 등록세를 취득세에 통합해, 9억원 이하 1주택 취득자가 부담할 취득세는 2%, 나머진 4%로 되었다. 

그런데 이번 조치는 올해 말까지 한시적으로 9억원 이하 1주택 취득자가 부담할 취득세는 1%로, 나머진 2%로 낮춰준다는 것이다. 결과적으로 최근 집을 산 사람들은 멋도 모르고 손 빠르게 움직인 꼴이 됐다.

더구나 정부는 이번 취득세율 추가인하 조치의 구체적 시행일도 언급하지 않았다. 행정안전부는 취득세 감면시기를 부동산 대책 발표날(3월 22일)부터 적용하는 안을 검토하고 있다고 밝혔다. 그러나 관계부처인 기획재정부와 국토해양부간 협의가 필요하고 마지막엔 국회가 지방세특례제한법을 개정해줘야 한다. 그런 가운데 안양호 행안부 2차관은 취득세 감면시기를 소급적용 하지 않을 방침이라고 밝혔다. 세제가 불과 몇 달 뒤를 알 수 없을 만큼 급변하지만 소급적용은 안 한다는 것이다.

현 정부는 주요 부동산 세제를 분명한 정책 방침을 세워 정하기보다 그때그때 시장 상황 봐가며 유지하거나 유예하는 식으로 정책을 시행하는 게 많다. 노무현 정부가 과감하게 부동산을 규제하는 제도를 도입했다 도로 풀었다 하면서 변덕이 심하다고 비판 받은 걸 교훈 삼는 모양이다. 그렇다고 이렇게 소신이 불분명해 보이는 태도로 세제를 조변석개, 단기 운용하는 게 잘 하는 거냐고 묻고 싶다.

정부가 8.29 부동산 정책을 내놓았다. 앞으로 무주택자나 1주택자의 경우엔 현재 지역별로 40~60% 적용되는 총부채상환비율(DTI) 한도와 관계없이 주택가격의 절반 내에서 대출을 받을 수 있고, 그만큼 주택구입시 받을 수 있는 대출액도 지금보다 늘어난다.

총부채상환비율(DTI: Debt to Income)이란 소득 수준 대비 부채 상환 능력을 나타내는 지표다. 부채 원리금 지불액과 소득액을 따져 부채상환능력이 얼마나 되는지 나타낸다. 흔히 부채상환비율 또는 DTI 등으로 부른다. 은행 등 금융회사에서 대출을 내줄 때 대출 신청자의 소득수준을 따져 대출 여부, 대출한도 등을 결정하는 데 주요 잣대로 활용한다.

금융회사는 보통 대출을 내주는 데 문제가 없는 선에서 DTI 기준(비율)을 정해놓는다. 그래 놓고 고객이 대출을 신청하면 고객이 신청한 대출의 원리금 상환액에다 대출 신청자가 지고 있는 기타 부채의 이자 상환액을 합하고 그 합계를 대출 신청자의 연소득으로 나눈 것을 백분율로 환산하는 방법으로 대출 신청자의 DTI를 구한다.

DTI 산정 결과, 대출 신청자의 DTI가 미리 정해놓은 DTI 기준 이내에 머무르면 대출 신청자의 부채 상환능력이 양호하다고 판단하고 대출한도를 늘려준다. 대개 금융회사가 정해놓은 DTI 기준보다 대출 신청자의 DTI가 작을수록 대출한도가 커진다.

대출에 DTI를 적용하는 금융회사로부터 대출을 많이 받으려면 기본적으로 소득이 높아야 한다. 단, 대출 기간을 길게 잡는 것도 도움이 된다. 대출 기간을 늘리면 연간 원리금 상환액이 상대적으로 줄어들기 때문에 DTI 비율이 떨어지고 그 결과 대출 한도가 늘어날 수 있기 때문이다.

이번 정책은 시장 일부의 기대완 달리 부동산 경기의 전면 활성화를 의도하는 것은 아니라고 판단된다. 2006년 전후 용인, 파주 등 수도권의 신도시 외곽 지역에서 건설사들이 곧 있을 분양가 상한제 시행을 피해 밀어내기 식으로 고가에 아파트를 대거 분양했고, 당시 분양받은 사람들이 지금 새 아파트 입주에 필요한 자금을 충분히 마련하지 못해 겪는 어려움 그리고 건설사들이 입주 자금 부족으로 넘어갈만큼 어려운 상황을 덜어주자는 데 주안점이 있어 보인다.

분양계약자들에겐 빚을 더 내주는 것이므로 향후 집값이 오르지 않는 한 부채 원리금 상환 부담이 더 커진다. 사실 지금 시장은 2006년 전후 분양 당시 입지와 내재가치 면에서 현저히 비쌌던 분양가에 보복을 가하고 있다. 해당 아파트는 지금 할인 판매를 큰 폭으로 한다고들 하지만, 그러더라도 여전히 비싸 보인다.