곽해선의 경제기사 300문 300답

요즘 집 살 능력은 되지만 전세 산다는 이들이 꽤 있다. 집값이 떨어지니 그럴 만도 하다. 그런데 전세는 매매와 달리 신경 쓰이는 문제가 있다. 보증금 확보에 필요한 대항력을 갖추는 일이다. 

보통 사람들은 등기부등본을 보고 가압류나 저당 같은 문제가 없으면 전입하고 확정일자를 받거나 전세권을 설정하면 되는 걸로 안다. 문제는 등기부등본만 봐서는 집주인의 세금 체납 여부를 알 수 없다는 점이다. 

이런 판례가 있다. 

A가 서울 강남에서 건물에 전세 계약을 했다. 등기부등본을 보고 근저당에 문제가 없는 걸 확인한 다음 전세권을 설정하고 건물에 입주했다. 그런데 어느날 건물에 가압류가 걸렸다. 건물주가 세금을 체납했다는 것. 건물은 경매에 부쳐졌다. 

그래도 A는 느긋했다. 전세권 설정을 해 놓았으니 경매 배당금을 먼저 받게 될 거라고 생각했기 때문이다. 그러나 웬걸, 경매 배당금은 몽땅 세금으로 환수됐고 A는 전세보증금을 잃게 됐다. 

당황한 A는 세무서를 상대로 소송을 걸었다. 결론은 패소. 가압류는 전세권 설정 뒤에 이뤄졌지만 세금 납기가 전세권 설정 시점보다 앞서니 세금이 먼저라는 것이었다. 

알아두자. 납세기일(납세고지일이나 납세액신고일)이 근저당권이나 임차권 설정일보다 앞서면, 압류가 언제 되든 세금이 먼저다. 그러니까 전세 들 땐 등기부등본만 볼 게 아니라 집주인의 세금 체납 여부까지 알아봐야 한다. 

주인이 세금 낼 걸 밀렸는지 알아보려면? 주인 동의를 받아 미납국세열람신청서를 작성해 관할 세무서에 내면 되지만, 이건 이론이다. 세 들면서 주인에게 ‘세 밀린 거 없느냐’고 물어보기 힘들고, 그러는 사람도 드물다. 임대인이 잘 협조해주지도 않는다. 그래서 피해자가 많다. 

이 문제(이른바 ‘체납전세’)를 개선하려는 뜻에서, 부동산중개인이 임대인의 세 체납 여부를 확인할 수 있게 하는 법안이 최근 발의됐다. 국회를 통과하면, 빠르면 하반기부터 시행된다.