곽해선의 경제기사 300문 300답

요즘 중앙정부와 국회의 부동산 문제 대응이 매우 신통찮다.

이번에 정부가 내놓은 12.7 부동산대책은 강남3구(강남•서초•송파)의 기존 투기과열지구 지정을 해제하고 재건축초과이익 환수를 2년간 유예하며 다주택자에게 양도세를 중과하는 제도를 없앤다는 것이다. 일각에선 대뜸 강남 혹은 부자들만 혜택 주는 거라고 비판하는데, 꼭 그런 것만도 아니고, 정부안대로 되지 못할 것도 있어 보인다.

강남 투기과열지구 해제는 국토부가 할 수 있지만 다주택자 양도세 중과 폐지나 재건축초과이익부담금 징수 중지는 국회가 정부안을 통과시켜야 한다. 문제는 국회가 부자, 서민 좌우를 살피느라 정부안을 장기계류시키거나 무산시키기 일쑤라는 것이다. 
 

국회가 올해와 내년 다주택자 양도세 중과 폐지안을 통과시키지 않으면 다주택자는 도로 50%, 60%씩 되는 불합리한 세금을 내야 한다. 세율이 무거워 불합리하다는 게 아니다. 시가 10억원 짜리 집 한 채를 가진 부자는 세를 한 푼 안내도 되지만 1억원짜리 집 두 채를 가진 서민은 50% 세를 내야 하는 어이없는 제도가 지금의 양도세제이기 때문이다. 이 문제를 다주택자가 무슨 잔말이냐는 식으로 보는 사람들도 있다. 그러나 불합리한 세제로 집을 팔지 않거나 못 파는 이들이 늘면 전세난이 가중되어 결국 무주택 서민이 가장 어려워진다.

정부와 여야 국회가 엉켜 표류시키고 있는 부동산 정책, 제도는 또 있다.

지난번 정부의 8.18대책은, 다주택자가 주택임대사업자로 등록하면 살고 있는 집이 1채일 경우 양도세를 면제하겠다고 발표했다. 그런데 지금 법원에는 이사갈 집을 미리 사놓고 살던 집을 팔아서 일시적 2주택자가 된 임대사업자가 양도세를 중과 받고 소송 중이다. 정부나 법원이나 임대주택을 뺀 나머지 주택이 2채 이상이면 무조건 양도세를 중과해야 한다는 입장이기 때문이다. 하지만 다른 법에 따르면 현재 일시적 2주택자는 양도세 중과를 적용받지 않게 되어 있다.  헷갈릴 수밖에. 이 문제는 정부가 세부규정을 명확히 마련해 교통정리를 하고 있지 못한 상태다.

리모델링은 또 어떤가?

지난번 분당 보궐선거 때 한나라당과 민주당은 다투어 1기 신도시 리모델링을 촉진시키겠다고 공약했다. 그러나 그 뒤엔 여야가 다 어영부영하고 있다. 정부는 안전성을 담보하지 못한다며 여야가 제시하는 수직증축형 리모델링안을 반대하고 있다.

서울 지역 아파트에선, 지금은 비록 단지별 준공년도에 따른 연한 규제가 있지만, 예전엔 20년을 넘기면 재건축 할 때가 된 거라는 인식이 공유됐다. 그런데 1기신도시 아파트는 서울 아파트보다 유난히 튼튼하고 오래 가게 지었다는 것인지, 새로 법을 정해 준공후 40년이 지나야 재건축할 수 있게 묶어놓았다. 

신도시 주민들로선, 40년이 지나기 훨씬 전부터 낡아지는 집을 고칠 필요가 있고 경제적 부담을 덜 방도를 찾는 게 당연하다. 그런데 정부는 신도시 주민들이 리모델링으로 재건축처럼 돈벌이를 하려는 거라고 보고 수직증축 리모델링을 반대하는 듯하다. 1기 신도시 주민들은 집을 최소 40년은 무조건 갖고 살고, 낡거나 내진 설계 안 된 것은 알아서 하라는 식이다. 이 문제에 정부나 의회가 주민을 지원한다는 관점에서 설득력 있고 현실성 있는 방도를 내놓은 것을 아직 못봤다. 별 관심조차 없는 것처럼 보인다. 

시민단체 등 일각에선 요즘 정부가 다주택자 규제를 푼다면서 다주택자와 부자만 옹호하는 부동산정책을 편다고 주장한다. 그런 부분도 있다. 그런데 다주택자와 부자가 반드시 겹치지는 않는다. 다주택자라도 실은 중산층 내지 서민 범주에 넣어 마땅할 사람들이 부자를 겨냥한 규제에 함께 묶여 있는 예가 적지 않다. 이런 부분을 세밀하게 따져서 규제를 합리화하는 정책이 필요한데, 정책에 그런 배려가 없다. 부자를 '조지고' 서민을 위하는 모양새를 갖추려는 노력은 많이 하는 것 같은데 중산층의 경제적 이해를 배려하려는 의지는 보이지 않는다. 

연말을 앞두고 주목할 만한 주택 관련 주요 세제가 정부, 국회에서 속속 결정되고 있다.

첫째, 국회 기획재정위원회가 12월 7일 전체회의를 열고 전날 재정위 조세소위원회에서 여야가 합의한 사항 그대로 64개 세법 개정안을 일괄 통과 처리했다. 이에 따라 올해 말로 일몰 예정이던 다주택자에 대한 양도소득세 중과 완화 적용 제도가 앞으로 2년 더 연장된다.

본래 2주택 이상 보유자는 50%, 3주택 이상 보유자는 60%의 중과세율을 적용 받지만 2009년 이래 올해 말까지는 특례로 일반세율(6∼35%)을 적용하고 있다. 이 특례가 앞으로 2년간 즉 2012년 말까지 연장된다. 2012년 말까지는 다주택자가 집을 팔아도 1주택자처럼 일반과세를 적용한다는 얘기다.

재정위 전체회의를 통과한 법안은 앞으로 국회 법제사법위원회의 자구 심사를 거쳐 본회의에 상정, 처리된다. 여야가 소위에서 합의한 사항이므로 별다른 일이 없는 한 본회의 통과는 거의 확실하다.

둘째, 올해 말까지는 투기지역(강남 3구)이 아닌 지역에서 새로 집을 산 뒤 2년 이상 보유하면 이후 언제 팔아도 보유주택 수에 상관없이 기본세율(6~35%)로 일반과세 하도록 되어 있는데, 이 특례 역시 앞으로 2년간 즉 2012년 말까지 연장된다. 이것도 12월 7일 국회 재정위 전체회의가 일괄 통과시킨 세법 개정안에 포함된 내용이다.

이 특례는 본래 2009년 5월 1일 양도소득세 중과 한시적 폐지를 내용으로 하는 소득세법 개정안이 2009년 4월 30일 국회를 통과함에 따라 결정된 것이다. (2009.5.21 법률 제9672호로 소득세법 개정 부칙 14조) 비업무용부동산과 기업 또는 개인이 2012년 말까지 취득하는 토지 역시 향후 투기지역으로 지정되지 않는 한 언제 팔아도 일반과세 된다.

셋째, 행정안전부가 12월 6일 주택거래 정상화를 통한 서민 주거 안정을 지원한다는 취지로 올해 말 종료 예정이던 취득·등록세 감면(4%→2%) 혜택을 2011년말까지 1년 연장한다고 공식 발표했다.

본래 주택을 구입하면 취득세로 주택 구입가의 2%, 등록세로 2%, 등록세액의 10%를 지방교육세로 내야 한다. 5억원짜리 집을 사면 취득세로 1천만원, 등록세로 1천만원, 지방교육세로 1백만원, 다 합해서 2천1백만원(집값의 4.2%)을 취득 관련 세금으로 내는 게 원칙이다.

이걸 현재는 모든 주택 구입의 경우 일률적으로 취득·등록세를 50% 감면해주고 있다. 5억원짜리 집을 사면 취득세로 500만원, 등록세로 500만원, 지방교육세는 감면하지 않으므로 그대로 100만원, 다 합해서 1천1백만원(집값의 2.2%)을 취득 관련 세금으로 낸다.

이처럼 취득·등록세를 감면해주는 혜택(4%→2%)은 본래 올해 말 종료 예정이었는데 이걸 2011년 말까지 1년 더 연장한다는 것이다. 그런데 감면 범위와 관련해 단서가 있다. 종전에는 모든 주택에 대해 일률적으로 취득·등록세를 50% 깎아줬지만 2011년부터는 취득가액이 9억원 이하인 주택을 취득하는 1주택자만 깎아준다.

취득가액이 9억원 이하인 주택을 취득하는 1주택자는 지금처럼 취득세와 등록세를 각 1%씩만 내면(총 2.2%) 되지만, 1주택자라도 취득가가 9억원을 넘는 주택을 매수한 경우 또는 다주택자인 경우는 감면 대상에서 제외되고 본래 법정세율에 따라 취득·등록세를 각 2%씩(총 4.2%) 내야 한다.

2주택인 경우라도 이사나 근무지 이동 등의 사유로 일시적 2주택자가 되는 경우는 종전처럼 감면 혜택을 받을 수 있으나 2년 안에 두 채 중 하나를 처분해 1주택자로 되지 않으면 이미 감면 받은 세액을 추징 당하게 된다.