곽해선의 경제기사 300문 300답

재건축 안전진단이 이슈다. 서울 강남 지역 재건축 아파트 값이 투기 매매로 치솟자 정부가 재건축 안전진단 요건을 강화했다. 재건축을 추진하려면 지은 지 30년 이상 되어야 하는데 여기에 한 가지 허가 요건을 더한 것이다. 

정부가 규제를 추가한 취지는 강남 재건축 투기가 확산되는 걸 막겠다는 것이다. 장기적으로는 정부 규제가 재건축 투기를 막을 수 있을지 의문이지만 이런 것보다 더 심각한 문제를 지적하고 싶다. 이번에 정부가 일하는 모습을 보니, 정책 판단을 너무 일방적으로 밀어부친다는 느낌이 든다.

재건축 안전진단 요건 변경은 주무부처가 시행령을 개정하는 것으로 가능하다. 개정령을 시행하기 전에 주무부처가 개정령을 고시하면서 행정예고를 하고 예고 기간 중 국민 의견을 수렴하는 절차를 거친다. 예고기간은 현행 행정규칙법상 특별한 사정이 없으면 20일 이상이다. 그런데 이번에 국토부는 예고기간을 10일로 당기면서까지 개정령 시행을 서둘렀다.

3월 2일 오전 9시 현재 '주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준 일부개정 고시안 행정예고' 전자공청회 게시판에 나타난 안전진단 강화 반대 의견 비율은 98퍼센트를 넘는다. 하지만 국토부가 이런 의견을 받아들여 법 시행 시기를 조절할 가능성도 낮다는 게 일반 관측이다. 

재건축 연한이든 안전진단 기준이든 정부가 수시로 바꾼다. 정부에 권한이 있어 바꾸는 걸  뭐라 할 수 없다. 하지만 정부가 100% 문제를 좌우할 수 있는 조건에서라면, 규제나 제도를 바꿀 때마다 절차나 내용 면에서 국민 의견을 충실히 반영하는 모습을 보여야 한다. 그러는 게 민주주의 아닌가. 

김현미 국토교통부 장관이 공동주택 재건축 허용 연한을 늘리고 안전진단은 강화하는 카드를 꺼내들 기세다. 

공동주택 재건축 연한은 과거 20년이던 것이 차차 늘어 40년이 됐다. 주로 정부가 아파트 값 안정을 도모하면서 연한이 늘었다. 그러다 2014년 박근혜 정부가 부동산 경기 부양책을 쓰면서 30년으로 줄였다. 이번엔 아파트 값 안정을 위해 도로 늘릴까 한다는 거다. 

연한을 과연 늘릴지, 늘린다면 어떻게 늘릴지 아직 구체안이 나온 건 없다. 시장에서는 주로 ‘도로 40년으로 늘리지 않겠느냐’고 본다. 그렇게 되면 지금 기승을 부리는 강남 아파트 값 안정에 도움이 되리라는 관측도 있고, 길게 보면 그렇지 못하리라는 주장도 있다.  

재건축 연한 조정을 놓고 갑론을박 하는 건 새삼스러울 게 없다. 지금 아쉬운 건, 정책 당국자나 시장이나 온통 아파트 시세만 놓고 논의를 한다는 점이다. 지진 대비를 위해 재건축이 필요하다는 얘기는 전연 들리지 않는다. 우리나라엔 지진이 나지 않나?

웬걸, 우리나라는 근래 포항, 경주 등지에서 진도 4를 넘는 큰 지진을 겪었다. 일본 대지진 이후 우리나라 전 국토가 흔들리고 지진 에너지가 쌓여 큰 지진이 날 위험성이 커졌다는 얘기도 들린다. 

대비는 형편없다. 국토교통부에 따르면 지금 전국 내진 대상 민간 건축물 중 내진 설계가 된 것은 고작 20% 정도다. 경주, 포항 등지를 포함한 경북 지역 내진율도 비슷하다. 수도 서울에서 내진 설계가 된 건물은 18.3%라고 한다. 전국 평균치도 안된다. 

우리나라에 내진설계 규정이 도입된 것은 1988년. 그 전에 지은 아파트는 내진설계가 안 됐다. 사정이 이래서 필자는 지진 전문가가 아니지만 전부터 공동주택 재건축 연한을 줄여 서둘러 내진 설계를 하게 하자고 주장했다. 적어도 1988년 이전에 지은 아파트만이라도 서둘러 내진설계를 해서 재건축하게 해야 할 것이다. 

집값 올려 한몫잡으려고 하는 얘기가 아니다. 시장이나 정부나, 지진이 나면 온통 지진 얘기만 하고 집값이 뛰면 집값 얘기만 하고. 그 사이 재건축에 지진 이슈를 연결하는 발상은 설 자리가 없어 보이는 게 안타까워서다. 

서울시가 서울 강남 지역 가락시영아파트의 용도지역을 2종에서 3종으로 높이는 ‘재건축 정비구역 지정안’을 통과시켰다.

가락시영은 6600가구다. 단일 재건축 단지로는 서울 최대 규모다. 2종 일반주거지역으로 8106가구로 재건축할 계획이었지만 이번 종상향으로 용적률 285.98%를 적용받아 최고 35층 아파트 8903가구를 짓는다. 단 재건축 가구수를 늘리면서 임대주택과 일반분양주택을 함께 늘리는 조건이다. 가락시영은 조합분 7724가구, 임대주택 1179가구로 구성해서 임대주택은 959가구, 조합분은 583가구를 더 지을 수 있다. 앞으로 같은 방식으로 둔촌주공 등 강남일대 재건축단지도 종상향이 가능해질 전망이다.

박원순 시장은 임기 중 공공임대주택 8만가구를 공급하겠다고 공약했지만 SH공사 재원만으로는 임대주택 공급을 늘리기 힘들다. 이런 상황에서 재건축단지 종상향을 통한 임대주택 늘리기는 서울시 말대로 서울시와 조합이 윈-윈 하는 길이다. 서울시는 공공성을 확보할 수 있고 시민(조합원)들은 새 집 마련에 따르는 경제적 부담을 덜 수 있다.

적어도 이번 서울시 조치를 보면, 신임 박원순 시장이 시민의 이해를 무시하지 않는 정책을 펴고 있다고 평가할 만하다. 전임 오세훈시장이 시민(부자든 서민이든)이 원하는 정책보다 자기가 발상한 정책(이를테면 ‘디자인 서울’)에 골몰한 것과 대조된다.

모름지기 위정자는 그저 대중이 원하는 것을 첫째 agenda로 삼으면 될 텐데 어째서 불쑥 한강 르네상스니 4대강이니 하는 다분히 독창적인(?) 사업을 내놓고 논란 속에 밀어붙이는지 알다가도 모를 일이다. 하기는 과거 참여정부도 양극화하는 민생경제를 첫째 관심사로 삼지 않았다. 참여정부 고위공직자 말을 빌리면 엉뚱하게도 ‘권위주의 불식’에 힘썼다는 것이다. 지난 10년간, 뽑아놓고 보면 지도자가 엉뚱한 소리를 하니까 요즘 사람들이 좌우 다 필요 없고 상식대로 하자는 것 아니겠는가.