곽해선의 경제기사 300문 300답

재테크에도 유행이 있다. 부동산 경기가 좋을 때는 부동산 투자가, 주가 흐름이 좋을 때는 주식 투자가 유행하는 식이다. 요즘 유행은 내외 경기가 안 좋다 보니 현금 흐름과 안정성을 중시한다. 다달이 월세를 받을 수 있는 수익형 부동산, 역시 다달이 현금이 나오는 즉시연금보험이나 월지급식 펀드 같은 것이 관심을 끌고 있다.

주로 금융회사에 소속을 둔 재테크 전문가들은 부동산에 너무 쏠려 있는 자산을 펀드나 예금 등 금융자산으로 적절히 옮겨놓을 필요성을 역설하고 있다. 특히 베이비부머라면 쓸 데 없이 큰 집을 갖고 있기보다 팔아서 작은 집을 사고 일부는 연금 수입을 주는 펀드나 보험에 드는 게 좋다고 조언한다.

하지만 내 생각엔 반만 맞는 얘기다. 거품 낀 부동산은 속히 처분하고 현금을 확보해두는 것은 어느 때나 필요하지만 펀드 혹은 연금보험 같은 저축성 보험에 목돈을 묻는 것은 신중하게 생각해 볼 문제다.

우리 경제엔 지금 스태그플레이션 압력이 커져 있다. 이 마당에 펀드로 고수익을 내려면 파생상품 투자밖에 뾰족한 길이 없는데 이거야말로 위험을 무릅쓰는 투자다. 그런가 하면 저축성보험은 인플레 리스크에 취약하다. 뿐만 아니다. 최근 저축은행 사태나 투자자문회사의 파생상품 투자 실패 같은 예에서 보듯 금융사에 돈을 맡기면 금융사가 자산을 잘못 운용하는 리스크까지 져야 한다.

그럴 바엔 거품이 적은 부동산을 골라 장기 보유하면서 실거주로 실속을 챙기거나 임대수익, 시세차익을 기대하는 게 낫다. 부동산은 인플레 리스크에 강하다. 디플레에 취약하다지만 불황 때 저평가된 가치는 경기가 살아날 때까지 기다리면 된다. 펀드에 들 때처럼 남에게 맡겼다 돈을 잃을 위험도 없다. 

우리나라의 향후 10년 부동산 시세를 주로 인구통계 측면에서 전망해보겠습니다.

대세 하락론과 상승론이 있습니다.

하락론의 요지는 이러합니다.

우리나라 인구는 2020년을 정점으로 줄어들고, 부동산 가격을 좌우해 온 핵심계층인 베이비부머(1955~63년생)가 816만 명, 총인구의 16.8%인데 2015년까지 은퇴해야 하고, 이들은 공적연금 체계가 취약한 가운데 집 한 채 외엔 현금이 별로 없는 실정이어서 부동산 매각이 불가피하며, 베이비부머의 은퇴와 부동산 장기 침체는 이미 시작됐다고 봅니다.

1990년 이후 일본 부동산 장기 침체도 베이비부머 은퇴에 영향 받은 것이고, 미국도 베이비부머 은퇴가 2008년 이후 주택시장 침체에 영향을 주고 있다고 봅니다.

반면 상승론은 인구 감소가 2020년이나 돼야 시작되므로 적어도 향후 10년간은 시장이 급 위축되지 않을 것이라고 봅니다. ▶우리나라에선 아직 주택을 필요로 하는 가구 수가 늘고 있고, ▶우리나라 사람들이 나이 들어 집 줄이는 시기가 대략 외국보다 10년 늦고 ▶역모기지론이 생겨서 노후에 집의 유용성이 커졌기 때문이라는 거죠.

특히 수도권은 10년 이상 상승 여지가 크다고 봅니다.

주택보급률로 보면 수도권은 2009년 말 현재 아직 95.4%(서울 93.1%, 경기96.5%, 인천 100.2%, 전국 101.2%)에 머물러 있고, 인구 1,000명당 주택 수로 보면 2007년 현재 우리나라는 284채(수도권 258채)로, 일본 423채(‘03), 미 427채(‘03), 독 445채(‘00)보다 집이 부족합니다.

 어느 쪽 주장이 더 설득력이 있어 보입니까?

우리나라 인구는 지난 2000년에 4,590만명이었는데 2006년말엔 4,820만명으로 5% 증가했습니다. 이 기간에 가구 수는 1,439만호에서 1,598만호로 11.1% 증가했습니다. 인구 증가율보다 높지요. 

가구 증가율이 인구 증가율보다 높은 이유는 독신가구의 급증세에 있습니다. 신생아 출생이 1988년 하루 12명이던 것이 2006년 말엔 9.6명으로 20% 떨어지고, 이혼은 하루 0.4명이던 것이 2.7명으로 늘면서 독신가구는 222만호에서 317만호로 무려 42.5%가 늘었습니다.

독신가정이 늘었으나 그동안 주택 수요와 중대형 아파트 수요는 꾸준히 증가했습니다.

2020년 전국 인구가 증가세의 정점을 치고 수그러든 뒤에도 수도권 인구가 전국 인구에서 차지하는 비율은 2030년까지는 계속 높아질 전망입니다. 즉 통계청 전망치로, 인구 증가 정점이 전국은 2020년이지만 수도권은 2030년입니다. 수도권 인구의 비중은 2011년 50.2%에서 2030년 53.9%가 됩니다.

주택시장 중심 세대(40~59세)는 2016년(1635만명)이 정점이고, 수도권은 2022년(882만 명)이 정점입니다. 즉 2022년까지는 핵심 주택수요층의 인구가 계속 늘어난다는 것이죠.

덧붙이면, 우리나라의 65세 이상 인구는 2005년 9.1%였는데 2018년엔 14.3%로 늘어날 전망입니다. UN에선 고령화사회를 65세이상 인구가 전 인구의 7%가 되는 사회로 보는데(고령사회는 14%), 수도권은 2005년에야 7%대가 됐습니다.

수도권 인구는 전국 인구보다 6~9세 젊습니다. 일자리가 몰려 있어 젊은 지방 인구가 활발히 유입되고 있고, 수도권 규제를 풀어 공장ㆍ학교를 짓자는 압력도 갈수록 거세지고 있습니다.

요컨대 수도권은 전국 추세와 다르다는 것입니다. 수도권 내에서도 시세 차별화가 나타나고 있고, 앞으로도 그럴 것으로 보입니다.